房价下跌50%银行扛不住？

日前，银监会前主席刘明康公开表示：“房价下跌50%，银行的贷款掩盖仍能到达100%。”此话一出，一石激起千层浪，“房价下跌几，银行能扛得住”这一话题再次引发普遍关注。

华远地产董事长任志强却直言，就中国的按揭贷款规则而言，所谓的房贷压力测试并无意义。

“中国的按揭贷款没有再贷款，房价下跌80%可能都没事。由于只要今年的按揭贷款是依照高房价计算的，其他的都是按低房价计算的。假如没收以前的低价房，还能赚钱。国外计算再贷款的时分才算掩盖率到几。假如没有再贷款的话，基本用不着算这个账，因而算这个账是很愚笨的方法，弄错了根本概念。”任志强说。

业内人士则普遍以为，房价下跌20%是银行和中国经济所能接受的底线。

前提仅针对按揭贷款

在11月15日举行的“2011财新峰会”上，刘明康表示，当房价下跌40%时，银行的贷款掩盖率能到达110%；而最坏的状况发作，即当房价下跌50%，银行的贷款掩盖仍能到达100%，固然利息不能回收，但本金没有问题。

关于银行的房地产压力测试结果，任志强直言，“这是完整对社会不担任任的说法。他(刘明康)想通知大家，义务都让个人背着，反正银行不背，爱降几降几。”

自2008年起，银监会就请求商业银行停止房地产压力测试。最近的一次测试是2010年4月，时任银监会主席的刘明康请求各大中型银行要按季度展开房地产贷款压力测试工作。今年5月，各行的房贷压力测试报告出炉。结果显现，房价下跌30%-40%都在银行可容忍的范围之内。

值得留意的是，银监会房地产压力测试的前提是仅针对按揭贷款而言。银行有关房地产贷款的部门中，开发贷与按揭贷款分属于两个不同的区块。

复旦(微博)大学房地产研讨中心副主任华伟以为，刘明康所得出结论的前提应当是针对按揭贷款而言，在这个前提下，其结论才是能够讨论的。

“银行说的是曾经卖掉的房子，是从银行曾经支付按揭的角度来说的，而不是开发商手里没有卖的房子。”任志强表示。

间接影响远大于直接影响

关于银监会给出的银行所能接受的房价下跌幅度，业内人士以为，当前应当将房价下跌放在更大的环境下对待。

高盛集团投资管理部中国副主席兼首席战略师哈继铭向记者表示：“房价下跌50%银行肯定会有问题，其给银行带来的间接影响比直接影响大得多。”

“银监会的房地产压力测试是针对按揭贷款而言，而按揭贷款约占房地产贷款的10%左右，还有两个层面并未被思索进去。”哈继铭进一步表示，一个层面是，房地产上下游产业链很长，包括钢铁、建材、家电在内的诸多行业关于房地产的依赖水平很高。另一个层面即不少贷款以土地、不动产为抵押物，假如这些标的物的价值呈现大幅降落，金融贷款的质量将遭到很大的影响。如此，在得出结论时，银监会能否将贷款、抵押物的质量等要素思索进去值得讨论。

在2011中国蓝筹地产第八届年会上，业内人士以为，房价下跌使房地产投资呈现比拟大的回落，这对整个经济负面影响是比拟明显的。

11月15日，国际货币基金组织(微博)(IMF)发布的该组织对中国金融部门的初次正式评价报告“金融部门评价方案”(FSAP)也证明了哈继铭的观念。

上述报告称，房地产相关贷款占中国银行体系贷款总额约20%，相比香港特别行政区或者美国而言较低。但是，间接敞口却更高。中国的贷款条款很大水平上依赖抵押品。在五大行中，有30%-45%的贷款是由抵押品担保支持的，而这些抵押品主要就是房地产。

曾参与过香港的银行房地产压力测试工作的哈继铭表示，香港房价从1997年的最高点到2003年，香港的银行房地产压力测试的结果是房价下跌三分之二银行能够接受。这个数字要高于刘明康此次提出的50%。但是，哈继铭表示，这缘于香港房地产行业与内地特性的不同。

在香港，与房地产相关的上下游行业消费并不在本地，同时，香港的房地产企业更多的是经过资本市场融资，对银行的依赖水平不高。加之其银行体系对按揭贷款的控制比拟好，因而仅从按揭贷款上看，在香港，房价下跌三分之二确实不会形成很大影响。

房价下跌20%银行可接受

关于房价下跌几，银行和中国经济能够接受的问题，业内人士普遍以为这个底线是20%左右。

华伟向记者表示：“房价下跌20%就会呈现资不抵债的问题。房价下跌50%，按揭贷款是没有问题，但是会带来写字楼、商铺等其它物业下跌的连锁反响，以这些物业为抵押物的价值也会下跌。”

哈继铭则以为，银行能够接受房价下跌10%-15%，假如房价下跌30%，银行就会呈现问题。

而关于当前增长快速、融资本钱急剧上升的房地产信托而言，房价的大幅下跌也将使其发作挤兑风险。“假如房价下跌20%，信托会发作挤兑风险。”盛世神州房地产投资基金常务副总裁李万明表示。

当前，房地产业在国度GDP的比重接近10%，国度4万亿元的投资方案中，与房地产直接相关的占了32%。

FSAP报告显现，假如房价回调又随同经济增长冲击的话，对银行业和金融稳定的影响将会很严重。

但哈继铭以为，单纯的救市值得商榷，需求思索的是救市的方式和办法。但是假如调控过激，中国经济可能呈现硬着陆的风险，只能逐渐处理和消化房地产对中国经济所带来的不稳定的影响。