编者按 国家统计局日前发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-2月，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额12803亿元，增长2.8%，双双创下2015年6月以来的新低。一边是楼市告别长周期牛市进入新周期的“拐点”论，一边是部分城市楼市反弹，“小阳春”迹象明显。本期新闻洞察结合数据和全国两会上相关楼市政策信息，分析今年楼市动向，特别是房地产市场面临的潜在风险及政策选择。敬请关注！

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2019楼市政策：稳基调 有松动 

　　有声音认为，楼市“拐点”已来，今年恐难迎“火热盛夏”；也有声音认为，最严厉调控已让楼市降温至“冰点”，寒冬过后，小阳春迹象明显。

■中国经济时报记者 张娜

　　国家统计局日前发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-2月，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额12803亿元，增长2.8%，双双创下2015年6月以来的新低。

　　对此，有声音认为，楼市“拐点”已来，今年恐难迎“火热盛夏”；也有声音认为，最严厉调控已让楼市降温至“冰点”，寒冬过后，小阳春迹象明显。

一线城市乍暖还寒 三四线城市仍觉“寒意”

　　2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心等五部门联合印发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。这份包含“认房又认贷”“上调首付比例”等规定的通知，在被称之为北京“史上最严调控政策”。

　　两年过去了，又是3月，北京关于楼市“小阳春”的消息在中介的微信中飞转，北京楼市真的回暖了吗？

　　记者走访了部分中介、消费者、银行了解情况。“今年春节过后，我们这一片区的二手房咨询和带看量明显比春节前活跃，成交量也有所增加。”北京昌平区北七家附近一家中介门店经纪人告诉中国经济时报记者，刚进入3月，他所负责的小区一周内就成交了10套。

　　“虽然可能有巧合的因素，但对比年前问询者居多，成交者寥寥的境况，可以看出市场有回暖的迹象。不过从价格来看，变动还不十分明显，有多次调降的，也有高于挂牌价成交的。”说话间，这位经纪人的电话响了，是一位客户打来的，询问房情。

　　采访中，记者碰到一位正准备换房的李女士到中介门店“挂牌”，她说，“现在的两居一家三代住不下了，趁着有点行情，赶紧置换一下。”另外，李女士已经签约了附近小区的一套三居的新房，刚办完贷款。因为是二套房，贷款利率上浮20%，她申请贷款的银行并没有新的利率优惠。

　　这一点记者也从走访的银行个人信贷部门中得到印证。“我们行首套房、二套房贷利率仍然按国家政策走，二套房利率上浮20%也未有松动。不过，银行审核批贷流程明显加快！”建国门附近建行个人贷款业务部一位工作人员对本报记者如是说。

　　本报记者近日走访北京部分国有银行个人贷款业务部门后发现，目前北京地区首套房个人房贷利率普遍执行基准利率上浮10%，二套房利率普遍执行基准利率上浮20%。不过，有部分外资银行首套房贷款利率最低可执行基准利率上浮5%，二套房利率最低为基准利率上浮10%。个别城商行的二套房贷款利率最低可执行基准利率上浮15%。

　　根据链家贝壳研究院数据显示，今年2月，北京二手房均价比2017年3月的高点下跌11.3%，市场均价回调，市场活跃度也低于调控前。

　　一线城市楼市乍暖还寒，三四线城市似乎“寒意”逼人。据易居研究院发布报告显示，2019年1-2月，其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中，18个三四线城市累计同比下降21%。

政策基调以稳为主或适度结构性松动

　　松紧并存，可以说是2018年房地产市场调控的一大特点。今年楼市调控会有怎样的变与不变？

　　今年的政府工作报告对房地产的着墨可以说是历年最少的一次，据统计，直接涉“房”的部分不过50余字，而谈及部分也没有“房住不炒”“租售并举”“长效机制”的表述，更没有提及房价。楼市政策会松还是更紧？想要在此中找寻答案的人们心中仍有诸多问号。

　　3月14日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。

　　住建部部长王蒙徽在今年全国两会“部长通道”上明确表示，今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，坚持“房住不炒”定位，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

　　央行党委书记、银保监会主席郭树清也明确表示，下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。

　　从相关部门及全国两会所传递出的信息看，今年楼市政策仍将以“稳”为主，坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，但多数业内人士认为，在内外部需求因素影响下，调控政策或有适度结构性松动。

　　3月过半，成都、海南已率先“松动”。

　　3月15日，成都住房公积金新政正式实施，公积金贷款对象扩大，不再需要成都户籍；公积金贷款累计次数不得超过两次。

　　3月17日，海南省住房公积金管理局发布公告称，根据相关要求，结合海南省实际，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

　　诚如今年政府工作报告中涉及2019年政府工作任务时提到，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

　　在中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞看来，今年不同城市面临的主要问题和矛盾不同，根据政府工作报告中提到的“落实城市主体责任”，预计各地会结合实际情况在中央调控主基调的基础上作出相应的微调。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷预计，今年房地产政策不会更紧，可能还会略有放松。

　　3月21日凌晨2点，美联储公布了3月FOMC议息会议决议，不加息，联邦基金利率目标维持在2.25%—2.5%不变。根据李迅雷的分析，这有利于人民币的汇率稳定，对货币政策的进一步放宽也提高了有利的外部环境。

　　但据国家发改委近日发布的《2019年投资形势展望报告》预判，2019年基建投资有望保持中速增长；而制造业、房地产项目投资有望保持平稳增长，但面临着一定下行压力。

　　综合接受本报记者采访的多位业内人士的观点，2019年楼市动向可以用六个字概括“稳基调、有松动”！

因城施策或为2019年楼市调控主基调 

　　“一城一策”，需要地方政府对房地产市场的变化反应更加敏锐，出台的措施更有针对性，既要防止过快上涨，又要避免大起大落。

■中国经济时报记者 王静宇

　　住房事关国计民生，无论任何时期，都是人们不可能回避的话题。2018年，全国楼市总体平稳，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。

　　据不完全统计，2018年全年，全国房地产调控合计450次，刷新历史纪录，同比2017年上涨75%。其中10月24次，11月20次，12月20次，政策逐渐平稳。

　　那么，2019年，房地产市场政策走向何方？

　　住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把“稳地价、稳房价、稳预期”的责任落到实处。

　　会议上还提出，继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益的违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

　　很显然，“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”成为今年房地产市场调控政策和市场监管的目标。

　　先看看今年前两个月全国房价的情况。中国指数研究院数据显示，2月份，中国100个受监测城市房价平稳，新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月回落。百城中有39个城市房价环比下跌，较上月增加，其中三四线城市占比达到七成。

　　成交量方面，受春节假期影响，楼市整体成交大幅下滑。克而瑞研究中心数据显示，2月，全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年同期降幅达28%。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2月份，全国各地房地产调控政策共发布了21次。多地政策调整有松有紧，整体基调仍以“稳”为主。

　　应该明确的是，各地情况不同，地方政府根据具体情况微调房地产政策，属于履行城市的主体责任，不应轻易将某一城市的政策变动，解读为全国楼市调控政策变动。各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，防止投资投机“卷土重来”。

　　目前，全国依次有湖北、江西、福建、北京、江苏、四川、天津、安徽、河南、浙江、广东、上海等省或市发布各类关于楼市的政策，或在政府工作报告中提及楼市或与楼市相关的政策达68次。

　　从市场情况来看，继去年第四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调之外，青岛高新区又宣布暂停执行摇号售房规则，这主要是由于青岛高新区商品房销售市场运行情况已基本稳定。

　　此外，杭州的贷款政策也多次微调，先是规定外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅的，自购房之日起36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补缴3次的情况，但不得断缴；后又有一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，延长老年人购房的贷款年限。

　　在政策略有放宽的城市中，海口、西安、南京、常州、深圳等地降低人才落户门槛；合肥、南京、青岛等市下调房贷利率上浮比例；安徽阜阳在出让土地的条件中取消了限价；北京取消企业之间存量非住宅买卖合同网上签约要求。

　　政策微调，有松有紧。海口宣布暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅。广东汕头和湖南长沙前不久出台的公积金新政，都更加严格。

　　从具体案例来看，比如，汕头市宣布，提取住房公积金购房的区域，仅限职工本人或其配偶住房公积金缴存地或户籍所在地。此外，汕头还将申请租房提取住房公积金的额度由每年9600元调整为每年4800元。再比如，长沙则提出，职工申请住房公积金贷款时住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”。

　　与此同时，多地政策继续从紧。深圳、上海均提出做好稳房价、稳租金、稳预期工作；郑州、贵州则强调加大房地产市场监管力度，整治市场乱象；南京回应“房价突破限价”一事，称坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

　　值得关注的是，2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现宽松与收紧并存。比如北京与福建两会继续明确房地产调控，要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。

　　北京和福建都相继在政府工作报告指出，出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定，或者坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场。

　　如福建省提出，落实城市主体责任，编制实施了住房发展规划，福州、厦门编制了“一城一策”实施方案。而江苏省、天津市等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。

　　据本报记者观察，从当前房地产市场的导向看，因城施策方面会有很多细分动作，预计全国很多城市在2019年会有各类政策，类似政策不能简单理解为放松，但肯定会有放松的内容。

　　正如业内人士所言，“一城一策”，需要地方政府对房地产市场的变化反应更加敏锐，出台的措施更有针对性，既要防止过快上涨，又要避免大起大落。唯有如此，“一城一策”才能够使地方政府调控有更多灵活性，避免统一调控可能带来的系统性风险。

主  编丨毛晶慧    见习编辑丨马原