今年，惠州楼市调控将以维护市场平稳发展为主。南方日报记者 王昌辉 摄

临近春节，惠州楼市节前综合征也不断凸显。去年末的暖市局面未能延续，市场出现供需双降的局面。据全市各县区房管部门网签数据显示，2019年1月1日—20日，销售房源数仅为5000套左右，交易量下行明显。

记者注意到，在销售滑落的势头下，去年下半年以来的供需反转局面在今年也将持续。随着近两年企业集中布局的释放，今年预计供应房源面积将在2200万平方米左右。而供应量的持续放大也意味着前期市场出现的“低折扣”“低首付”和“一口价房源”等优惠方式也将延续，市场议价空间也将进一步增大。

在购房选择面不断拓宽的同时，信贷环境的改善也为市场的发展提供了活力。多家银行利率上浮幅度的下调有效减轻市民的购房压力。

面对这一市场的发展局面，惠州市房地产行业主管部门将不断深化和完善市场调控，确保市场的平稳健康发展。市住房和城乡建设局党组书记、局长严戈科介绍，对于楼市的调控是坚决的、长效的，无论何时，保障市民安居和维护市场稳定都是基础，同时结合市场变化，将不断推动调控的精准化，因地制宜地促进市场健康有序运行。

前三周销售量显著回落

“春节越来越近，买房的客户并不多。”记者近日在惠城、博罗等区走访时，多个楼盘销售人员均如此表示。“我们其实也想着放假回家，客户肯定也有类似想法。”惠博路某楼盘销售经理曾先生说。

在经历2018年末的业绩冲刺翘尾行情后，随着春节不断临近，惠州房地产市场在1月份出现了走低的势头。不仅表现在即时的销售数据上，前期企业不断高涨的推售热潮也出现了回落行情。

惠州市合纵联行监测数据显示，2019年1月1日—20日，全市累计房源销售数据为4891套，每周交易数值分别为1248套、2106套和1537套，相较去年四季度均保持在1万套以上的月度交易规模有着较为明显的差距。与此同时，市场供应也出现紧收。监测数据显示，全市三县四区在前三周也仅有5222套房源领取预售许可证进入市场推售，仅为去年四季度单周的推售货量。

“就目前的市场行情和春节临近的势头，楼盘项目更多的还是以消化存量为主。”世联行粤东公司副总经理胡光宇指出，尽管在过去两年的调控市场淡季旺季区分度不再明显，但春节长假期间销售下滑仍是必然。一方面大量在深惠就业的购房主力人群返乡，另一方面目前也是市场的一个调整期。

胡光宇介绍，当前的市场是很明显出现了调控的边际效应，环境也发生了变化。他认为在这种环境下，市场主体更多的还是以稳妥的去库存为主，结合返乡置业需求进行消化，而非加速推售去应对充满不确定的市场行情。

短中期市场新房供应充足

不单只是春节假期的不确定性，开发企业推售热情出现回落也源于前一阶段销售市场的回落。

据市场交易数据显示，从去年9月份开始，在前期市场频繁出现月度150万平方米交易规模的基础上，“金九银十”周期分别为112.35万平方米和113.68万平方米，市场回落至110万平方米的月度交易值。反观推售表现则持续出现高潮，还是以9—10月为例，总供应量则突破300万平方米。

在过去两年的调控市场里不断出现的供不应求现象也一举得到反转，尤其是进入年末，企业面对市场下行行情和业绩压力，纷纷推出低折扣、低首付和特价房等优惠方式，市场议价空间再度出现。

“一成首付，认筹抵折扣……市场出现的议价局面在新年市场也得到延续，购房市民的选择面也有效拓宽。”惠州中原地产资源策略研究总监叶晓燕介绍，就目前的市场发展形势，销售回落不再旺盛之后，市场潜在供应将进一步加大。

叶晓燕介绍，根据中原资源策略研究中心的监测数据，随着前两年集中布局的规模型房企开发项目工程周期的集中释放，全年预计新增供应房源面积将达到2209万平方米，惠城和大亚湾都将超过400万平方米，惠阳、惠东和博罗也将达300万平方米以上。

以全市供需表现最为突出的大亚湾市场为例，该区房协统计数据显示，2018年全年大亚湾销售34303套，销售面积达326.52万平方米，而中原预计潜在供应的房源规模将达434.34万平方米，远超过去一年的高位交易表现。

值得注意的是，该预计的市场供应规模也基本与相关主管部门批建的数据统计相吻合。据市政府此前发布的《前三季度惠州经济运行情况》，惠州全市前三季度商品房施工面积就达到7116.97万平方米，其中住宅施工面积5579.17万平方米；同时房屋新开工面积达到1405.97万平方米，其中住宅新开工面积1132.18万平方米。据此可发现，短中期市场新房供应非常充足。

房贷利率上浮幅度明显降低

在购房选择面和议价空间拓宽的同时，信贷环境也得到一定程度的松绑。据南方日报记者调查和综合相关房产中介机构反馈信息，当前惠州有超过10家银行金融机构的首套房、二套房贷款利率出现了明显下调。

记者注意到，随着调控的持续深化，从2017年底开始，惠州多家商业银行针对个人住房按揭贷款不断收紧。

从去年初开始，一方面是按揭贷款放款周期被大幅拉长，另一方面则是利率频繁调高，从基准利率上浮10%左右，直至去年下半年周期的首套房贷款利率上浮40%左右，二套房贷则提至45%—50%。

“交易时房贷利率还只上浮20%，但到正式签约递交申请，到最后审批下来利率上浮经常已经到了35%左右。”在2018年多次开盘推售的美悦湾项目负责人白运红介绍，在这个问题上企业也变得特别被动，很容易引起客户的不满。

然而，随着新年的到来，长期处于高位徘徊的房贷利率也出现明显下降势头。数据显示，在1月份，惠州有超过10家银行金融机构的首套房、二套房的贷款利率出现平均10%的下调。以建行为例，首套房贷上浮幅度已由此前的40%—50%，下调至上浮25%—35%，二套房则上浮30%—40%。

与此同时，农行、平安、邮储、华润等多家银行也出现了明显下调，对比前期市场，房贷利率上浮幅度明显降低。在放款环节，多家开发企业方面的按揭专员均表示比较正常，相较于前期半年左右的放款周期明显缩短。

“利率出现一定幅度下调对于行业来说肯定是难得的利好，但是也不能盲目乐观。”胡光宇介绍，尽管在新年几家银行基准利率上浮幅度出现了下调，但是行业面临的信贷环境仍然紧张，利率上浮的形势并未缓解，在中短期市场里仍将面临着信贷难的局面，企业也应继续做好应对风险的准备。

深化调控精准施策规范市场

市场供需下行，信贷环境放宽，后续市场将如何发展？胡光宇认为，不断深化调控和稳定市场仍将是主调。具体到细分市场，还需看惠州新年的调控思路和方向。

据2019年惠州“两会”政府工作报告可看到，深化调控，推动租房租赁市场发展，维护市场平稳健康仍将成为新年的发展主题。

另外，在惠州市房产主管部门发布的《2018年度依法行政工作报告》也可以看到，2019年首要工作是做好房地产市场调控，深入研判惠州房地产发展面临的新形势，创新调控思路，制定新的调控措施，适时推出，保障好本地居民合理居住需求，切实把房价稳控在合理区间、不逾红线。同时有效防范化解风险，稳步推动市场的健康平稳运行。

“首先要明确市场调控是坚决的、长效的。同时也要结合市场的变化因地制宜，不断推动调控的精准化施策，维护市场的健康发展。”严戈科介绍，无论何时，保障市民安居和维护市场稳定都是基础，他同时提出企业应该诚信经营，共同维护市场有序发展。

结合各县区市场的差异化发展局面，记者注意到在深化调控的大环境下，各县区调控工作也不断得到精准推进。在龙门县，针对县域刚需和南昆山度假产品的差异局面，精准施策满足市场发展需求；在同样面临县域和滨海产品差异的惠东，该县房管局副局长曾巧嫦要求及时研判和掌握市场动态，差异化施策的同时，警惕潜在的市场风险。

“调控的刚性势头已足够明晰，但新阶段也呈现出更加灵活的表现。”胡光宇介绍，基于政府调控的大背景和市场形势的转变，当前的市场行情基本代表了今年的市场运行方向。面对不断规范的市场局面，完善产品和诚信经营也应该成为行业的着力方向。