用“价稳量增”来形容2015年新兴房产市场，可以说再贴切不过了。这一年，新兴全县商品房住宅、车位、商铺预售总套数为6257套，同比增加5.44%；销售面积为47.16万㎡，同比增加2.97%；销售金额为181094.98万元，同比增加2.36%；均价为3840元㎡，同比减少0.6%。
　　在成绩斐然的销售曲线图的背后，有国家政策利好的强力支持，有地方补贴政策的推波助澜，有房地产企业的溯流而上，有市场环境的隐性提携，多重因素的叠加，最终定格了2015年新兴楼市的整体表现。 ●南方日报新兴视窗记者 谭笑
　　关键词1.降息、降准
　　从2015年2月5日央行降准0.5%开始，到10月24日央行“双降”，央行年内5次降息，4次降准，由于降息、降准增加了银行的可贷资金，可以被用于房贷业务的资本也会增加，个人申请房贷会更加容易，使得买房者的利率成本再度降低。新兴的楼市在降准的刺激之下回暖趋势明显，而多次降准将使楼市利好放大。一方面，有效地降低了企业的融资成本，另一方面，相对降低了新兴市民的购房成本，购房者对市场的预期也有所好转，在提振购房者信心方面有不少的功劳。而在连续降息的作用下，对不少处于观望态势的购房者，产生了较大的入市动力。
　　筠城置业总经理黎少松认为，2015年中央颁布的几轮降息降准，这是历年所罕见的。降息降准政策表明了政府对宏观经济的关注和支持，一方面促进了市场货币的流通性，有益于房贷放款的速度，也降低了还款压力；另一方面房地产市场的保值增值功能目前来说还是大家比较认同的，存款利率的降低促使部分人更趋向于取钱出来添置房产。“但是，新兴县属于四线城市，房产价值总额较低，房地产市场总体来说处于平稳发展状态，新政的实施对新兴楼市的直接影响收效甚微，更多的是回报了购房者。”
　　新兴县万富投资有限公司副总经理刘伟峰则认为，“降准是央行金融信贷宽松政策的延续，此番降准所释放的流动性将进一步释放新兴的市场购买力，推动楼市成交量和成交价格稳步增长，有利于开发商加速去库存，进行市场优化调整，回归理性发展态势。”
　　关键词2.二孩放开
　　随着全面放开二孩政策的实施，人口数量将会增长。新增加的人口将会带来房地产需求总量的增长，成为推进房地产行业平稳健康发展的重要助力。生了二胎，三房单位显然是不够住的，孩子小时候尚且可以用上下床过渡，但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。
　　与此相对应的，五房或将会变成改善型的需求产品。因为，经济条件允许的家庭会要求有保姆房。因此，全面实施二孩政策后，生二胎的家庭住房状况改善成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。有房企人士指出，四房变成了刚需，那么相应的，五房或将会变成改善型的需求产品。因为，经济条件允许的家庭会要求有保姆房。
　　据了解，目前新兴市场上新房供应仍以三房为主，四房以及大户型销售远低于三房刚需户型。但已有部分楼盘正在重新规划户型，增加大户型房源比例。“二胎时代、四房时代，这是有道理的。”黎少松认为，新兴市场目前的购房年龄层已趋年轻化，二胎政策的全面开放会使得这部分人群购房时更多的开始考虑未来两个小孩的住房需求，在经济能力范围内时，会更趋向于购买四房。但是他认为三房的购买需求群体仍然较多。
　　翔顺集团房地产公司副总经理蔡韶铭分析：“国家全面开放二孩政策确实刺激了四房户型的销售，但是要完全取代三房还需要时间的检验。毕竟二孩政策刚放开，人们还需要一个过程考虑。随着生活水平的提高和观念的改变，目前新兴逐步建立起的一个家庭两套房、年轻人和老年人同吃不同住的习惯。所以就算是二孩政策的影响，选择三房的比例还是比较多的。不过，四房户型设计肯定要增加面积，对房屋总价影响较大，对于一些购房资金较紧的客户，确实也是一个问题。所以，三房全面取代四房，还需要市场的检验。”
　　关键词3.学区房
　　为了孩子买房，自然不能忽视孩子将来上学的问题。虽然国家工商总局日前发布的《房地产广告发布规定》明确，2月1日起，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、升学等事项的承诺，但记者调查发现，对于一些打算换新房的“准两孩”家庭来说，“学区”仍是他们选房时考虑的一大因素。“不管怎么宣传，我们肯定要考虑孩子将来的上学问题。”多位市民接受采访表示，是否在“学区”内将成为他们选房的首要因素。有部分市民认为，家长们置业时将更倾向选择学区房，会促使学区房房价将进一步水涨船高。
　　对此，蔡韶铭表示，小孩读书的问题一直都是购房人比较关注的问题点。特别是乡镇到县城购房的客户，更加注重所购小区读书便利性问题。而且，随着新兴县的城镇化发展，更多的乡镇居民选择到县城购房，教学资源越发紧张。附近有较好的中小学教育资源的开发项目，将这个作为一个宣传的卖点，他认为“会存在”。
　　“学区房”会不会带动“涨价潮”？他个人认为，“这是不存在的”。新兴房地产2015年房价增幅不大，蔡韶铭认为，土地成本和人工成本等开发成本有较大涨幅，“这个才是房价上涨的根本原因”。
　　关键词4. 金九银十 冷热不均
　　近几年，新兴房地产市场发展较快，新增开发项目较多，这也注定了2015年新兴楼市是“地产大鳄”群雄逐鹿的一年。从2015年新兴商品房销售情况来看，今年新兴楼市上甚至一度出现了“月光盘”的现象，即开盘几个月后就出现了售罄的火爆现象，但也有一些楼盘却在“金九银十”等黄金售楼时段的销售成绩哑然，这种差异明显的情况引人深思。
　　月光盘’的出现一方面说明新兴县房地产市场是有真实需求的，另一方面也说明新兴相对于一些一线城市来说，‘金九银十’的黄金时间并不特别突出，尤其是随着今年旅游业的快速发展，在‘金九银十’期间有很多新兴市民会选择外出旅游，这对房产市场假期热销也造成了一定影响。”黎少松说道。
　　蔡韶铭认为，随着购房客户知识面越来越广，对买房的要求也越来越高。大家越来越关注楼盘的品质、开发商的口碑、物业服务的情况等。同时，销售手段的运用也对楼盘的销售产生较大影响。在竞争如此激烈的市场环境下，就要看开发商的实力和开发经验了，所以出现项目的畅销和滞销都是很正常的。
　　关键词5.城市综合体“虽然近年县城建设日新月异、变化极大，但由于地处山区，高端配套不足，拥有一间五星级酒店、购物不用去其他城市一直是新兴全县人民的梦想。”2015年新兴县有几个较大的城市综合体开盘或奠基，如凤凰广场、筠城国际广场等。
　　筠城置业总经理黎少松介绍，筠城国际广场是由筠城置业公司开发建设的城市综合体项目，项目位于新兴江畔，占地约2.7万平方米，总建筑面积约18万平方米，总投资8.5亿元。目前筠城置业已与国际酒店集团喜来登、大型商超卜蜂莲花、中影南方电影院线、中国农业银行、中国银行、招商证券、方正证券、中国人寿等商家确立合作关系，共同建设购物中心、金融中心、五星级酒店、国际公馆等商业模块，努力将其打造成为集居住、购物、酒店、金融、办公、娱乐于一体的五星级城市综合体。筠城国际广场已于2015年10月17日奠基，目前正在施工建设中。
　　翔顺凤凰广场是翔顺集团开发的首个商业综合体，该项目致力于为客户打造一站式都市精品生活，是翔顺重要的标志性建筑项目。翔顺凤凰广场项目地处翔顺花园小区北面原翔顺购物广场地块。项目总建筑面积约13万平方米，其中负一层为商业停车位，1-2层为3万平方米的商业配套，3-4层为住宅停车位，5层以上为精品住宅。翔顺凤凰广场于2015年初动工建设，目前项目已经达到预售条件，2016年上旬可完成封顶。随着凤凰广场的正式开盘，该项目600余套房源陆续上市，近7万平方米的住宅面积也正式全面对外发售。
　　关键词6.二手房 寒流
　　记者在新兴县房管局了解到，从2014年起，新兴的二手房销售就呈下降趋势，但2015年新兴二手房的成交百分比为-39.59%，而与之对比的是2015年新兴全年商品住宅、车位、商铺销售的成交总套数比2014年同比增加了5.44%。
　　蔡韶铭认为造成这一现象的原因有几个方面：第一是新兴一手楼和二手房的差价并不明显，而且新兴人的思想观念也认为能买新的，就尽量买新的；第二是新兴一手房供应充足，可选择的项目较多。“前几年新兴二手房成交量较大是因为集资房成交较大导致的，而2015年集资房的销售有一定的下降从而造成了二手房交易的下降。”
　　刘伟峰则认为，新兴县二手房不流通的原因有两个，一是外来人口少，而二手房市场的保存量大；另一个原因则是新兴很多的工厂都为员工提供了员工宿舍，这也降低了一些员工的买房需求。
　　大咖谈楼市
　　筠城置业总经理黎少松：
　　利好因素促新兴楼市价格良性上涨
　　降息降准等政策举措，说明国家对房地产市场是支持的，而二胎政策全面开放等有利因素的公布，势必会促进房地产市场交易，从而促进市场价格的良性上涨。
　　筠城置业2016年主要推出楼盘有百合花城二期（10-18幢）、美丽西河、筠城国际广场等，其中美丽西河一期馨园已于1月30日开盘，百合花城二期11幢也将在2月3日晚上开盘，而筠城国际广场商业招商已启动，国际公馆住宅也在诚意登记中。
　　翔顺集团房地产公司副总经理蔡韶铭：
　　总体保持平稳涨跌仍需检验
　　新兴房地产市场需求和价格也比较平稳。预计2016年总体市场保持平稳状态。至于房价的涨跌则需要市场的检验，不排除有些小开发商出于清理库存房的原因，适当降价促销，但是幅度不会很大。对于新的预售项目，总体价格预估和2015年差不多，由于开发成本的上涨，新项目有小幅的增长也是合理的。
　　翔顺房地产目前开发布置已经较为合理，北线有筠州花园二区，南线有凤凰广场和翔顺品园项目，西面在新成工业园里面有翔顺新成花园项目。这些项目在2016年都会推出新的组团销售。翔顺一直以来都坚持赚取合理的利润，相信2016年新推项目的价格都会是比较合理和优惠的。
　　万富投资有限公司副总经理刘伟峰：
　　中产刚需改善型产品将成新引擎
　　未来两年将是新兴房地产业的转型期，一方面，鼓励农民进城的中低价刚需产品将会受到青睐；另一方面，中产刚需改善型产品将成为下一波房地产爆发的引擎，高品质项目将增加，甚至成为市场主流。

　　万富投资有限公司2015年投资开发的地产项目——新城市广场，该社区将通过智能传感器核心技术，以智能家居、智能厨房为基础，以“创造智慧生活·家”的开发理念，打造智能科技示范性社区。目前，新城市广场销售中心已经开发，年后即将开盘。
　　市民话楼市
　　大盘太贵买不起小盘价低不敢买
　　对于楼市，市民覃小姐有些迷茫，至今未出手购房。“自己基本上把新兴的一些楼盘都看过了，可是心里却一直在彷徨。小盘的价位低一点，但自己不敢买，担心有物业服务、房屋质量等后顾之忧。翔顺、百合山花城、百合山花园、祥利等大楼盘的价格又觉得稍贵，自己赚的钱太少了。