伴随着中央政府楼市调控政策的升级与深化，中国房地产市场正经历着结构性的变化，房地产行业逐步走向了去伪存真的理性回归时代。在当前市场环境下，依据真实数据进行科学决策对于房地产企业的投资、运营等各个环节至关重要。数字将引领房地产行业走向现代、科学的发展时代。

 

中国房地产指数系统历经10多年的积累，定期发布的各主要城市房地产价格指数，成为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”；2009年以来发布的百城价格指数已成为政府机构指导城市房地产市场价格水平的重要依据。自2004年开始，中国房地产指数系统已连续七年召开“中国数字地产节”，并定期发布依据客观数据形成的房地产市场研究成果，对房地产企业、政府机构客观判断市场走势，指引消费者理性置业具有积极的作用。

 

“首届中国数字地产节国际高峰论坛”于2004年12月在上海崇明岛召开，对数字地产概念进行了充实和阐释，并就数字地产的基础理论和实践展开深入研讨。

“第二届中国数字地产节”于2005年12月在上海浦江假日豪华邮轮上召开，国内外房地产专家巨鳄聚会上海，共同商讨数字化地产将成为中国房地产业、中国房地产市场的必由之路。

“第三届中国数字地产节”于2006年7月在北京中国社会科学院隆重召开，会上众多专家学者与房地产业内人士共同探讨如何用数字解析房地产市场，构建和谐地产典范。

“第四届中国数字地产节”于2007年12月在北京钓鱼台大酒店隆重举行，大会的成功举行对加强企业交流合作、拓展投融资渠道、促进房产项目符合政策导向、推动行业健康发展等发挥了重要的作用。

“第五届中国数字地产节”于2008年12月成功举办，发布会现场国内外众多房地产业精英、金融界领袖在全球金融危机愈演愈烈的背景下，就中国房地产的挑战与机遇进行了深度对话。

“第六届中国数字地产节”于2009年12月成功召开，发布会现场从数字的角度就政策趋势、市场运行等论题展开了广泛而深入的探讨。

“第七届中国数字地产节”于2010年12月在北京成功举办，会议分析总结了2010年中国房地产市场形势，依据客观数据反映房地产市场变化与时代特征。

2011年，基于多年来的房地产市场研究经验及百城价格指数研究成果，中国房地产指数系统、华尔街指数研究中心定于12月16日在北京召开“第八届中国数字地产节”，现场将就2011年中国房地产市场形势进行回顾总结，探索市场发展规律，并对未来市场趋势进行预判，与社会各界共享依据客观数据形成的科学研究成果。

研究背景

2011年，在政策持续调控的影响下，消费者购房行为日趋理性，科学、客观认知楼盘价值成为消费者置业决策的重要因素。为此，中国房地产指数系统、华尔街指数研究中心基于百城价格指数研究成果，结合当前市场发展形势，针对全国100个城市的样本楼盘开展“2011-2012中国TOP100价值楼盘”专题研究，旨在挖掘2011年中国房地产市场中的价值楼盘，并借助“第八届中国数字地产节”的权威平台树立百城价值楼盘品牌及城市旗舰，科学引导消费者理性置业。

研究目的

（1）数字解读当前中国房地产市场形势，预测未来市场变化趋势，帮助房地产企业及政府部门客观认知市场并进行科学决策，推动中国房地产业的稳定健康发展；

（2）通过运用市场比较法、收益法等多种方法综合评估百城样本楼盘，挖掘城市TOP100价值楼盘，确立楼盘在全国房地产市场中的风向标地位，科学指引消费者理性置业；

（3）借助“第八届中国数字地产节——2011-2012中国TOP100价值楼盘研究成果发布会”全国发布平台，凸显价值楼盘的产品特色及市场竞争力，进一步扩大楼盘市场认知和影响力。

研究技术路线

1、研究对象

（1）研究仅限于2011年中国房地产百城样本楼盘；

（2）物业类型为住宅、别墅、写字楼、商业等。

2、技术路线

基于“中国房地产指数系统百城价格指数”研究成果，针对全国100个城市近万个样本楼盘，运用市场比较法、收益法等研究方法，对楼盘在交通、环境、配套等区域因素，结构、户型、社区规划等项目因素进行分析研究，并结合市场供求、产品特征、企业品牌等指标进行修正，综合分析百城样本楼盘市场价值，最终评价得出“2011-2012中国TOP100价值楼盘”。

2011-2012中国TOP100价值楼盘研究技术路线

3、研究方法

（1）市场比较法（Market Comparison Approach）是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选定一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

（2）收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

4、数据来源

（1）中国房地产指数系统百城实地调查及数据库

（2）城市房地产交易中心商品房交易数据

（3）样本楼盘提交的相关数据资料

（4）统计局及政府相关部门对外公开的数据