各月入市项目拟售价与成交价差一览数据来源：链家地产市场研讨部

低价跑量显效果

“价钱是最后一个环节，假如您对我们项目的确感兴味，我能够去给您申请更大的折扣”。最近一段时间以来，简直每一个在售楼盘售楼处的销售的人员都会如此热情回复前来询价的购房者。

“终于找到‘上帝’的觉得”，正在货比三家的准备出手购房的王小姐近日欣喜地对本报记者表示，很多在售项目都有比拟大的议价空间，会比公示出来的价钱更低。“价钱能够谈、能够申请优惠”简直成了每个售楼员的口头禅，很多销售人员还会反问购房人的“心理价位”。种种迹象显现，楼市正在向买方市场转移，而那些愿意降价、低价出卖的项目，也常常在短时间内就能获得更大的市场认可。

北京市住建委网站数据显现，11月的新房共有25个项目入市，当月签约率缺乏5%，但其中价钱在15000元/平方米以下的低价位项目签约率到达14.6%，为整体签约率的3倍，当月成交量349套，比10月新入市项目增加一倍还多。链家地产数据显现，11月以来低价项目成交量简直占到新入市房源消化量的90%。

同时，北京中原市场研讨部统计显现，9-11月，北京的10个呈现价钱下调的典型项目总销售额为41.94亿元，而在之前的6-8月，这10个项目的销售额仅为25.26亿元。销售套数也从之前的1367套上涨到2558套，销售量上涨了87%。

下半年价差明显增大

价钱的降落以及议价空间的逐步增大，也能够经过的拟售价与成交价的价差看出端倪。

据链家地产统计，从8月以来，北京新入市项目的拟售均价与成交均价的差距较上半年明显增大，其中8月价差为9010元/平方米，价差率年内最高，9-11月的价差分别为7582元/平方米、4461元/平方米和8001元/平方米，也均高于上半年3215元/平方米的均匀价差程度。

链家地产首席剖析师张月以为，新房入市定价即拟售均价与成交均价的价差在较长时间段的变化，可以在一定水平上反映市场买卖双方在价钱上博弈变化。普通来讲，拟售均价与实践成交均价的差距有3种状况：第一，高定价——高成交价；第二，高定价——低成交价；第三，低定价——低成交价。

这三种状况分别反映了不同的楼市特性：第一种的状况普通属于楼市相对较热的时期，市场供需两旺，定价权控制在开发商手中，使项目定价和成交价都相对较高，而价差率较低。今年上半年由于楼市尚处于调控初期的惯性增长阶段，项目签约率较高。

而第二和第三种状况属于冷市及楼市呈现的拐点的过渡和构成期，低成交下市场重心向买方转移，高定价下的“有价无市”必然促使开发商调低定价以产生足够的购置吸收力，同时，折扣力度加大。在这一时间段内，拟售均价和成交均价的差距会逐步拉大，并随着项目自身推盘类型和市场主要购置类型的差别，差价率的动摇性也会变强。从今年各月入市项目的价差状况看，8月以后入市项目表现得更为激烈，估计这种情况还将持续一段时间，直到楼市价钱回落已趋于稳定并由此呈现成交回暖，因而，价差率的减少至少要到明年下半年以后。

房价下调将加速

在明年楼市调控难以放松的预期之下，房企加速资金回笼的意愿逐步加强，“现金为王”越来越成为大局部房企共同采取的销售战略，更有意经过推出契合刚需购房特征的低价盘来完成有效的销售回款。

据北京中原地产统计，今年前11月，北京销售商品住宅面积为772.1万平方米，这一数值发明了最近十年来的最低成交纪录。与此同时，明年上半年北京潜在供给面积可能高达1200万平方米，届时将增加超越9万套住宅，库存也将上涨到15万套的历史最高位。

“固然通州、大兴等区域都有明显房价下调的项目，全市大局部商品房项目的优惠幅度和议价空间都有所增加，但市场对价钱下调的幅度等待值越来越高”，北京中原地产三级市场研讨部总监张大伟估计，明显下调价钱的在售楼盘数量将愈加普遍，楼市将彻底入冬，在将来6-12个月内，房价还会有10%-20%的下调空间。