与新兴的人民币地产私募股权基金（下称“地产PE”）联系密切的各家银行的私人银行部门开始对这场“恋爱”有了一丝犹豫。

　　近日，消息人士对本报透露，目前与国内各家地产基金联系最为密切的招商银行（600036.SH）的私人银行部门已经对地产私募基金说“不”。

　　“招行已经明确表示，要暂停向私人银行的客户推荐地产基金这类的理财产品，至少最近一段时间内不会推荐投向住宅领域的基金产品。”上述消息人士透露。

　　招商银行私人银行部某内部人士对本报记者确认了上述消息，并介绍说，“3月开始路演的某地产基金是招商银行私人银行部和地产基金合作的最后一单”，至于何时再启联姻则“没有明确的时间表”。

　　重估政策及市场风险

　　“招商银行私人银行部一向是与人民币地产基金联姻的‘排头兵’。”在上述消息人士眼中，招商银行私人银行部的态度从开始的兴趣浓厚，到目前的“缓一缓”，都可谓地产基金和私人银行合作的缩影。

　　据其介绍，源于国内成熟机构投资人的匮乏，人民币基金在募集领域往往因缺乏合适的有限合伙人（即LP）在资金来源与规模上均陷入尴尬，在剩下可行的路径当中，能与第三方理财机构分庭抗礼的无疑就是各家银行的私人银行部这一渠道。

　　因此从2009年底人民币地产基金兴起之时，各家银行的私人银行部就成为各家地产基金重点考虑的募集渠道之一。这其中，首家推出私人银行业务的招商银行则无疑在联姻地产基金的道路上扮演着重要角色。

　　2009年年底，招商银行私人银行部就与一家外资基金管理机构——普凯资本（即Prax Capital）“首吃螃蟹”。双方的合作也成为地产基金领域一时的热点话题。

　　“经由招行上海分行推荐，我们总行与其进行过接洽。之后，我们对招行的客户进行了初步筛选，交由私人银行部组织。该基金在全国范围内筛选的客户中进行了两周时间的路演。路演结束不到2个月，普凯基金通过招商银行的私人银行服务网点，就迅速募集了6亿元，每笔投资额都在500万元以上。”招商银行总行私人银行部常务副总经理王菁曾对本报记者介绍与普凯资本合作的细节。

　　据本报记者了解，虽然由于《有限合伙企业法》的要求，这一基金产品并不保证最低收益或投资本金的返还，但是，“单个项目预期内部年投资回报率为25％，在扣除相关费用后预期内部净资本回报率为17％”的数字依然让众多招商银行私人银行的客户在接触这一新产品之后眼前一亮。

　　而与其他股权投资基金相比，这一投资住宅的基金产品同时还具有“退出方式灵活，一旦其中某一项目回收完毕，立即分配该项目的本金和收益，实现利润”，自然也打消了私人银行客户对于投资安全性的担忧。

　　一边是各家地产基金对于募集资金的强烈需求，一边是私人银行客户对于该类创新产品的看好。私人银行日渐激烈的竞争自然让招商银行对于地产基金这一创新的投资产品兴趣大增。而据记者了解，在这第一单之后，其与多家地产基金管理公司都有过接触或者合作，包括中城联盟投资管理有限公司。

　　然而，目前，这一火热的状态正在遭遇地产行业波动期的尴尬。上述招商银行内部人士告诉本报记者，“行领导对于政策风险的顾忌，肯定是有的。”他指出，“在各类融资渠道都对地产行业收紧的情况下，行领导并不想让私人银行部门走上风口浪尖。”政策风险的考虑之外，对于招商银行而言，他们显然更为看重楼市因调控带来的波动以及未来的不确定性。

　　“他们给我们的答复说是要重新评估地产基金产品的投资风险与投资回报。”上海某地产基金经理介绍，“也就是说，他们要对地产基金产品有重新定位。虽然住宅类产品退出容易，但是在限购范围可能扩大的情况下，能否顺利退出就值得商榷，这些也是投资人比较看重的。”

　　成本水涨船高

　　在上述消息人士眼中，招商银行私人银行与地产基金的合作“暂停”，“虽然有些突然，然而也在意料当中”，而其他银行的表现也符合他的判断。

　　据本报记者了解，除了招商银行之外，目前，其他银行的私人银行部门虽然无明确表态对地产基金说“不”，但是多数银行正与招商银行一道，鉴于政策以及市场等风险会暂缓推进与地产基金合作的步伐。

　　“目前，选择推荐地产基金产品的私人银行本来就不多，接下来，要选择这样的产品，他们显然要重新定位。”上述上海基金经理表示，“像民生银行私人银行部门与地产基金真正谈成的本来就不是很多。在楼市调控之下，接下来能有多少单，就可想而知了。”在上述消息人士看来，各家银行止步地产基金产品，显然也有着“成也市场，败也市场”的意味。

　　“虽然2010年4月调控已经开始，可市场的情况还没有明显改变，地产基金和私人银行的联姻可谓一拍即合。”上述消息人士分析，“而现在的市场情况则显然发生了改变，私人银行在经过一轮行业周期之后，自然要重新审视这样的所谓创新投资产品。”而对于各家地产基金而言，私人银行目前对于他们推出的基金类的投资产品开始由“兴趣浓厚”改为“重新审视”也难免让他们大吐苦水。

　　北京某地产基金经理就对本报记者介绍，对于私募基金而言，从2009年一开始，私人银行的渠道并不是免费的。一方面作为基金的托管银行，钱还要回到银行手上，募集过程中银行作为中间业务也要收取一定的佣金。

　　“地产基金的募集渠道有限的情况一时也改变不了。如果现在私人银行决定做这个产品，他们的佣金有可能要比以前的高很多。”上述北京基金经理表示。