正当中国楼市“限外令”愈演愈烈之际，荷兰GTC这家由犹太商人创建的中东欧最大房企又开始了在中国房地产市场新一轮的征程。

    11月24日，荷兰GTC董事长夏隆在成都宣布，其在中国的首个商业综合体凯丹广场落成运营。这个2007年拿到项目就曾遭遇中国商务部限制外资进入楼市的房企，如今似乎“适者生存”。

    据商务在11月中旬披露的数据显示，今年1~10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。仅10月份一个月增加的外资就高达87亿美元，占到前10个月利用外资总和的16％以上。有机构统计，仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业就有95家，远超出过去三年的平均水平。

    显然，国内楼市调控之下，众多外资仍然蜂拥至中国房地产市场掘金。

    适者生存

    2005年年底即进入中国的荷兰GTC，进入伊始便遭遇到日益严厉的房地产宏观调控。由于中国政府对于外资进入中国房地产市场采取了谨慎的态度，先后制定了一系列政策限制外资进入。2006年，开始限制外资直接在中国内地开发住宅；2010年11月中旬，各地则直接限制外资机构在中国购楼。

    “我们要做的是改变自己，以适应中国环境。”夏隆告诉《中国经营报》记者，适者生存对于外资身份的GTC更为重要。

    “一开始我们以住宅项目为主，因为住宅项目市场大，而且操作起来更简单。”GTC中国区CEO艾松告诉记者，随着中国市场和政策的变化，GTC开始转向中国的商业地产，并放弃中国的一线城市，转而投向成都、大连、杭州、西安等这样的二线城市。目前GTC在西安投资超过30亿元人民币，在湖北襄阳开发一个总建筑面积约80万平方米的商住、酒店综合体项目，在沈阳、大连、杭州、常州也有相当的投资。

    “中国经济已经开始从外向型转向拉动内需的过程，而商业地产对内需的拉动更为有效。”在艾松看来，由于中国各地实际情况不同，进入二线、三线城市显然比一线城市更容易。

    “很多中国二线、三线城市的人口和消费力甚至超过了海外一个国家的水平。对于我们而言，在这样的城市做开发的收益超过了海外一线城市市场。”夏隆说。

    据记者了解，截至目前，GTC共在中国投资了8个房地产项目，其中包括5个住宅项目和3个商用项目。GTC房产集团目前已在德国、瑞士、印度、中国等14个国家开发有房地产项目。“在金融危机的背景下，中国市场的风险比国外要小得多。”夏隆表示，GTC已经暂停了中国以外所有市场的房地产开发业务，GTC为中国市场准备了50亿欧元，瞄准中国房地产和水务市场。向二线、三线市场渗透

    尽管中国政府对外资进入房地产的限制并未松懈，但自2010年以来，外资进入我国房地产市场的步伐却在悄然加快。

    据商务在11月中旬披露的数据显示，今年1~10月，全国实际使用外资金额820.03亿美元，同比增长15.71%。房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。仅10月份一个月增加的外资就高达87亿美元，占到前10个月利用外资总和的16％以上。有机构统计，仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业有95家，远超出过去三年的平均水平。

    在参与房地产市场的外资机构中，除了市场熟悉的大摩、ING、高盛基金等这些来自欧美、澳洲等传统发达国家的投资机构外，还逐渐出现了日本、韩国等东亚以及迪拜等中东投资者的身影，甚至有不少拉美的机构投资者也开始关注中国楼市。

    从区域上看，国外投资机构对中国楼市的介入正渗透至二线、三线城市。

    虽然夏隆和艾松并未透露外资如何入境的细节，但在香港泰盈人士看来，“对外资限制最坏的时候已经过去了”。

    据了解，2007年至2008年上半年是外资进入中国房地产市场最难的阶段，而目前政府审批外资入境的周期已经缩短。“中国政府只是对外资在中国开发住宅进行限制，但对商业综合体这样的地产项目却是持欢迎态度的。”世邦魏理仕商业部经理黎晓明透露，包括GTC等在内的外资地产商，近期通过世邦魏理仕进行前期咨询、招商的商业地产项目越来越多。

    近一年来，仅在成都一地，就有越来越多的海外资本频频现身：美国华平投资为阳光100成都项目注资4500万美元；成都置信引入美国的基汇资本；龙湖三千城联合荷兰房地产基金ING；万科魅力之城携手新加坡政府产业投资；摩根大通、摩根士丹利也通过多种方式渗入成都楼市。土地与资金相结合

    海外资本不断地渗入中国楼市，或将催生中国现有的房地产开发模式的裂变。

    “我们不会做短期的买楼、卖楼生意，而是长期持有商业项目。”艾松告诉记者，进入中国几年，GTC发现，有商业产业支撑的房地产项目更受地方政府欢迎。“中国的很多公司无疑更谙熟中国市场，他们能拿到地，而我们可以提供资金和开发经验。”艾松说。

    据了解，GTC的住宅项目一般与泰盈合作，而商业项目的合作伙伴则更加广泛，例如，在成都凯丹广场中泰盈约持股25%，而GTC杭州项目则选择了与吉利集团进行合作。

    “在企业生存需要及市场催生之下，越来越多的内地房企开始接受‘投资商+建造商’这种欧美等发达国家房地产开发模式。”在黎晓明看来，在一系列政策的影响下，开发商从银行贷款的难度越来越大，土地成本却越来越昂贵。而房地产行业的游戏规则，正由开发建设向金融运作转移；房地产企业的运作模式，从开发模式向投资模式转变。

    据相关人士透露，在2010年，成都有近10个房地产项目都引入外来资本，总建筑面积近百万平米，投资总金额在20亿元以上。金融投资与项目开发相融合的方式广泛出现。

    “海外房地产公司由于管理机制等原因很难在中国市场直接拿到地，而国内地产商也由于政府推行了一系列加强贷款监管力度的措施，以及土地公开交易等政策，加大了房地产商的资金链压力。”在四川倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞看来，外资房地产与中国内地房地产公司的土地与资金相结合，是市场和政策双重调整的结果。

    限外

    2006年7月

    建设部等六部委联合发布了对于中国房地产业和外来资本同样具有历史意义的171号文件。这个被称为“限外令”的文件，业内外一度视之为阻碍外资盲目进入中国房地产市场的屏障。

    2007年下半年

    建设部、商务部等七个部门连续颁布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》。这两个新的文件使得外资进入中国房地产领域的难度和成本加大，意图阻挡住来势凶猛的海外资本。“限外令”由限制投机向限制投资转变，但“限外令”的重点在于住宅市场，并未对商业地产过多限制。

    2008年年底

    由于金融危机影响，有关部门又一度撤销“限外令”，出台了暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

    2010年11月15日

    住建部和外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋