巴菲特正在加仓美国之外的房地产市场。

最先收入囊中的，是欧洲城市。

今年以来，巴菲特在欧洲房地产市场频频出手。这是时隔十八年，巴菲特首次进军海外房地产。

来看一看老爷子，如何通过旗下的房地产子公司BHH，一步步成为海外房东。

2018年3月，进军德国柏林；

2018年11月，进军英国伦敦；

2018年11月，与巴黎和马德里的潜在合作伙伴谈判；

2018年年底前，有望将米兰、维也纳也纳入自己的业务版图。

1为何最先看中德国房地产？

柏林是巴菲特海外房地产投资的第一站，目前，巴菲特旗下的地产公司还在德国其他主要城市寻找机会。

从自己的熟悉的事物下手，一向是巴菲特挑选投资产品的原则之一。

巴菲特的海外地产扩张之路，第一站选在德国，其中一个原因就是，德国是他熟悉的海外市场。从2014年开始，巴菲特相继并购了三家德国企业（两家制造业，一家能源企业），早与德国结下了不解之缘。今年，巴菲特又再次将德国，作为进军欧洲乃至全球地产的开门一炮。

这也正好印证了老爷子在初次进入欧洲市场时的态度：

2015年年初，巴菲特对金融时报称，这笔收购交易就像是“敲门砖”，“美国是我的初恋，但我看到欧洲有巨大的潜力”。

经过了四年强劲增长的德国房地产，目前依然保持着健康向上的势头。

据Europace的统计，今年第三季度，德国房地产价格指数同比上涨7.29%，即使是扣除通货膨胀，也有4.89%的涨幅。二手房价格中位数，也从去年9月份的25.35万欧元，上涨至今年9月的27.1万欧元，涨幅接近7%。

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（穆迪：德国二手房价格）

在全球主要国家和地区中，德国的房地产也是为数不多的安全度过08年金融危机的市场。

据全球著名房地产咨询机构Savills的统计，今年上半年德国住宅地产成交额同比飙升了19%，达到88亿欧元（约100亿美元）。相比过去两年，涨幅非常明显，凸显出德国房地产对全球投资者的吸引力。

（数据来源：Savills，Global Property Guide）

自2010年以来，德国房价涨幅接近60%，2017年甚至有多个城市上榜全球房价涨幅前十名。成为去年全球房产的最大黑马。

莱坊的数据显示，柏林去年以20.5%的年涨幅，超越香港，成为全球房价涨幅的冠军。

对于一向温吞的发达国家，这个表现意不意外？

与柏林一起上榜的，还有汉堡、慕尼黑、都柏林。十个城市中，德国占了四个席位。

德国房地产的一系列优秀表现，都离不开过去几年德国强劲的经济增长、不断增加的高技术移民、相对低迷的贷款利率，以及供不应求的房屋数量。

2017年，德国允许开工的房屋数量下降了7.3%，但当年建成的房屋数量却仅仅增长了2.6%。即便如此，今年前8个月，德国新批准的住房数量，也仅仅比去年增长了1.9%。

2全球楼市的后起之秀

不光是德国，欧洲其他地区的表现也很抢眼。

在全球楼市降温，部分明星城市开始降价的2018年，欧洲有些城市反而成了后起之秀。

例如，紧邻英国的爱尔兰。

爱尔兰中央统计局数据显示，今年8月，都柏林住宅价格同比上涨6.1%，与2012年2月时的最低点相比，已累计上涨94.5％。11月初普华永道将都柏林的房地产投资前景，设定为仅次于里斯本（葡萄牙）和柏林（德国）。

不止都柏林，爱尔兰大部分城市第三季度的房价同比涨幅都超过了5%，中部地区有些城市房价涨幅甚至超过了10%。

在爱尔兰各地房价大幅上涨的同时，这里的租金涨幅更是惊人。今年第三季度，爱尔兰租金同比上涨了11.3%，相比2008年的峰值，租金的涨幅接近30%。为此，促成了爱尔兰，尤其是都柏林的高租金回报率。据统计，都柏林房地产每年的租金回报率甚至高达7%~10%。

以都柏林1-5区不同房型的租金回报率为例，一居室租金回报率在7%-9%左右，二居室和三居室的租金回报率也可以达到5%以上。同时由于每年租金的上涨速度超过房价，因此租金回报率还有一定幅度的上涨。

（Daft.ie 爱尔兰第三季度租房市场报告）

目前，整个爱尔兰地区可供出售的房屋库存不足5000套，子2008年金融危机达到顶峰后，便一直在下滑。在这种大背景下，未来房租持续上涨的趋势还将持续很长时间。

（Daft.ie 爱尔兰第三季度租房市场报告）

前段时间，英国脱欧的草案已经出台，其中提到了英国与爱尔兰之间不设置硬边界的问题。尽管英国脱欧目前仍然存在一些变数，但在爱尔兰的边界问题上，大部分政界要员的观点基本一致。这个处于欧盟，但又与英国本土方便来往的国家，依然会享受到它独特的地理优势。

另一个与全球房价背道而驰的城市是西班牙马德里。

这些年，西班牙吸引大家眼球的除了足球，还有它的“黄金签证”，为许多希望移民欧洲的人群提供了一个方便快捷，又低成本的移民路径。其中最低成本的办法，就是购买50万欧元以上的房产，便可获得西班牙的长期居留签证，在欧盟国家中自由行动。

再加上自2016年以来，西班牙逐步走出欧债危机的阴影，迈向经济复苏，也给更多的国内和国际的投资者带来信心。

据西班牙统计局的数据显示，截至2018年第一季度，马德里房地产市场的外国投资者比例达到了9.2%，房价同比上涨10.15%，但距离金融危机前的高点，仍然有一定的距离。

（数据来源：西班牙统计局）

如果是有“黄金签证”办理需求的，可以考虑马德里市中心的房产，可以用来出租，或者用作Airbnb，目前马德里市区平均每晚租金在72欧元，超过80%的房屋每年出租的时间在90天以上，还是可以获得比较客观的收益。

不过，由于马德里的外国投资者占据的比例接近10%，再加上“黄金签证”已经受到了IMF等国际组织的关注，部分投资者可能通过这种方式来进行资产转移或者洗钱，未来“黄金签证”存在被收紧或者涨价的可能性。因此。如果只是单纯不带移民目的的个人投资，建议谨慎选择，除非是有非常好的高租金回报率的产品。

在市场贪婪时恐惧，在市场恐惧时贪婪。

这是巴菲特另一个重要的投资逻辑。不盲目追高，也不错过每一个潜藏的机会。

在全球楼市降温之际，巴菲特和他的智囊团们看中的这些后起之秀，成为了老爷子海外资产配置的第一站。

前有李嘉诚，后有巴菲特，站在巨人的肩膀上看世界，往往会有意外惊喜。

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