在调控政策完善的市场环境下，部分城市采取了摇号买房的措施，但个别城市在实际执行中，出现了“摇号抢房”的现象。房地产研究机构诸葛找房今日发布了针对摇号城市的研究报告，报告指出，新房供应紧张或为上述现象的主要成因，而在精准调控的长效作用下，预计下半年商品住宅供需关系将得到显著缓解。

        “房地产市场需求的爆发、住宅土地成交的阶段性减少与开发商在限价政策下入市意愿的降低，是市场供需紧张与摇号买房现象的主要成因。” 诸葛找房数据院首席分析师陈雷表示，政府双管齐下，一方面增加住宅土地供给、另一方面强化对于捂盘惜售行为的专项整治，市场格局将得到有效改善。此外，潜在入市的商品住宅与未来延续的新建商品住宅供给，亦将对市场的稳定产生积极作用。

        市场需求持续升温 住宅供应受多因素制约

        诸葛找房数据研究中心分析了南京、武汉、长沙、成都、西安，5个执行摇号买房政策的城市土地与新房供应等相关房产数据。土地市场方面，5城在2015-2016年住宅土地成交规划建筑面积普遍下滑，形成明显的区间洼地，导致了2017年市场供给减少。

        以南京为例，其住宅土地成交规划建筑面积由2014年的1577万平方米下降至2015、2016年的1100万平方米、1164万平方米，与2014年相比降幅均在30%左右；武汉降幅约为30%，长沙降幅为47%。

        “2015-2017年三年住宅土地供应的减少，特别是15-16年的住宅土地供应洼地，向后传导至17年，势必导致2017年供给端新建商品住宅数量的减少，是造成2017年至今市场供需紧张格局的主要因素之一。”陈雷说。

        数据显示，与此同时，市场需求出现了升温。5城新建商品住宅成交量自2015年以来一直处于高位，即使在2017年面临史上最严调控，除南京外，商品住宅成交面积也没有出现断崖式下滑。

        报告认为，这其中有看好城市发展潜力带来的投资需求，也有人才落户新政放开增加的购买需求，更有因棚改货币化安置扩展的置换需求。摇号买房城市的人口购房需求在严格的调控背景下并没有大幅减少，反而持续升温，抬高了房市预期，加之调控限价，客观上导致很多区域一二手房价倒挂，进而带动更多资金入市，加剧了供需关系的紧张。

        在历史库存探底，市场需求旺盛的同时，五个摇号买房城市的商品住宅批准上市面积与往年相当，甚至有所减少，南京减少了332万平方米、成都减少了743万平方米，相当于分别减少了28900套与72600套商品住宅的供给，占各自2017年全年新建商品住宅销售的46.4%与35.1%。

        陈雷分析指出，五个摇号买房城市在快速去化新建商品住宅库存之后，没有及时形成有效的商品住宅供给补充，以匹配各自市场需求的上涨。这种现象，一方面是源于上文所分析的2015、2016年土地市场在去库存的背景下并没有及时迅速增加，导致整体供应不足；另一方面是源于市场博弈的反应。“由于政府调控时引入限价政策，导致开发商延缓取证或者施工进度，造成已经出让的有限土地无法足量变成住宅供应到市场，本就不充分的供给再次被打折扣，进一步加剧了市场供需的紧张关系。”他表示。

        潜在入市住宅土地可观 整治捂盘惜售缓解供应

        报告指出，秉承因地制宜、因城施策、精准发力的政策方针，各地结合自身市场现状与后续发展计划，调节住宅土地的供应节奏，以应对市场新的变化与需求。

        数据显示，除成都以外，2017年，南京、武汉、长沙、西安的住宅土地成交规划建筑面积与新建商品住宅销售面积的比值分别达到了1.80、1.33、1.22、1.24，与2015、2016年相比有明显的增加。

        仅2017年至今，南京、武汉、长沙、成都、西安未入市、潜在可以入市的住宅土地规划建筑面积预计分别达到1090万平方米、2134万平方米、1446万平方米、1424万平方米与1631万平方米，潜在入市土地的体量非常可观。南京、武汉、长沙、西安四个城市潜在入市的住宅土地规划建筑面积，几乎可以与2017年全年的成交值相持平。

        住宅土地供给的扩大可有效平复市场虚增的期望，并从2018下半年开始增加新建商品住宅的实际供给。同时，政府进一步整治捂盘惜售，打击市场乱象，督促开发商尽快开工建设，依法办理预售许可证。

　　公开资料显示，2017年5月，西安要求开发商取得商品房预售许可后，必须在10日内将所有房源一次性对外公开销售，并对捂盘惜售做出了详细规定。2017年9月，长沙加大在建商品房入市销售的督办力度，对在建商品房项目精准摸底、精准排查、精准督办。2017年11月，成都出台重点查处捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格的行为。

        进入2018年，长沙住建委集体约谈38个房产项目与48家中介机构。成都市房管局约谈66家房地产开发企业，涉及81个房产项目。西安市住房保障和房屋管理局在全市范围内开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查工作，不一次性公开销售全部准售房源、捂盘惜售或变相囤积房源等行为将被严肃处理。

        “政府精准发力、双向出击，有助于房地产市场的稳健。而从供给侧角度，市场供需关系也将趋于缓和。”陈雷分析认为，摇号买房措施取决于政府因地制宜、因城施策、精准发力所做出的政策选择，而目前相对紧张的房地产商品住宅供需关系，或将在下半年得到显著缓和，摇号不再一定会成为抢房行为。