二线楼市疯狂超出市场预期 南京限涨 二线发烧楼市调控潮发酵

　　■本报记者 王海春 上海报道

　　一线楼市的火热需求传向二线城市还没过多久，调控措施也传导到了二线城市。南京近日出台了新房销售价格的“限涨令”，引发南京调控可能会在二线城市扩散的热议。

　　分析师表示，如果厦门、合肥、惠州、东莞等热点二线城市的房价继续保持快速上扬态势，这些城市出台调控政策的可能性也将加大。实际上，一线土地成本过高、三四线仍忙着去库存，游走于一线和三四线之间的投资者和开发商，都把目光投向了二线城市。这是二线房价和土地市场今年持续升温的重要原因。

　　“二线楼市的火热，似乎已经超出了市场普遍预期，有过热之嫌。不去去火，风险会更大。”仲量联行中国区研究总监周志锋表示。

　　二线热度远超一线

　　因房价涨幅过猛，南京祭出了调控利器——房价“限涨令”。

　　南京市宣布，主城六个区以及江宁、浦口的新建商品房，申报均价在2万元/平方米以下的，每年涨幅不得超过12%；在2万-3万元/平方米区间内的新房，涨幅不得高于10%；3万元/平方米以上的项目，年涨幅则不宜高于8%。

　　虽然南京市政府近日出台的“限涨令”让市场有些意外，有房企还认为限制价格上涨有过度干预市场之嫌。然而分析师认为，以南京为代表的强二线楼市的确有些过热，有必要去一去虚火。

　　国家统计局近日公布的3月房价数据显示，南京3月份房价较去年同期上涨17.8%，比北京17.6%的同比涨幅还要高。

　　发高烧的二线城市，并非只有南京一个。仲量联行监测数据显示，今年一季度苏州、南京、杭州三个热点二线城市仅高端住宅的成交均价比去年四季度分别上涨了17%、4.4%和6.1%；同比涨幅则高达32.9%、10.2%和9.6%。

　　“一线城市出台调控措施后，涨幅明显收窄。与此同时，二线楼市的升温速度已经超过了一线。”周志锋表示。

　　在周志锋看来，虽然一线城市房价仍在上扬，价格涨幅已经收窄。然而部分二线楼市的升温速度，已经快于一线。受益于一线城市的需求外溢效应和价格相对优势，再加上自身有一定的产业吸纳能力和经济体量，因此在一线城市受限后，这些二线城市成为接棒的热点城市。

　　“像杭州、惠州、东莞等房价涨幅加快的城市，被调控的可能性正在加大。房价短期内出现大幅上扬，某种程度上意味着投资甚至投机需求的入市。当起到活跃市场的作用后，这部分需求一定会受到地方政府部门不同程度的限制。”一位不愿具名的分析师说。

　　虚火烧到土地市场

　　二线城市房价快速飙升，很快传导到了这些城市的土地市场。

　　3月房价环比涨幅居全国之冠，房价连续上涨13个月的厦门，土地市场也相当疯狂。今日厦门出让的首幅商住地块，成为今年厦门的双料地王。

　　经过一个多小时超过250个回合的激烈较量，厦门4月22日出让的位于同安区的这幅土地，最终被保利以54.26亿元的价格夺得，成为今年厦门的总价地王。该地块近2.6万元/平方米的楼板价不但远超过周边在售二手房价格，还刷新了厦门岛外的单价纪录，成为厦门今年名副其实的双料地王。

　　在分析师看来，厦门近日出现双料地王并不奇怪，多个二线城市将会不断涌现一大批新的地王。“今年凡是新房和二手房交易活跃的二线城市，都成为开发商关注的重点。用不了多长时间，这些城市的土地价格很快就会出现大幅上扬。”克而瑞研究部首席分析师林波表示。

　　“合肥市瑶海区将推出的3宗纯住宅用地，已经吸引了招商、华润、融侨等房企，业界预计将产生新的地王。”上述人士说。

　　就在一个月前，合肥的总价地王纪录刚刚被打破。3月底合肥的首场土地拍卖会上，文一集团击败保利，以近77亿元的总价夺得合肥滨湖区一幅土地，成为合肥的总价地王。此前合肥总价地王是金隅嘉业去年9月以45.5亿拍得的蜀山地王，而该土地的溢价率达到惊人的400%，其土地价格的疯狂飙升，即使是合肥当地的房企也大呼看不懂。

　　被房企热捧的南京、苏州，土地市场也热得发烫。近日南京再推7宗地块，起始总价达123亿元，其中位于建邺区河西南部的3幅土地还没有拍卖，在业界看来已注定成为新的地王。在4月初苏州的土地拍卖会上，超过40家房企竞拍13幅土地，总成交金额超过250亿元，平均溢价率高达203%。

　　周志锋认为，一线房价、土地价格过高，三四线仍未回暖，开发商能投的只有强二线城市。由于短期内投资密集度过大，因此造成土地成本也快速上扬。“然而土地疯狂的时候，这些城市的市场未来是否真的能消化，还很难说。尤其是单价地王的风险可能会相当大。”周志锋在接受记者采访时说。