刘强

　　去年底召开的中央经济工作会议，把化解房地产库存作为今年经济社会发展五大任务之一，同时明确提出了鼓励和引导农民工在就业地买房的政策导向，推动农民工进城化解房地产库存一时成为了社会广为关注和议论的焦点。笔者以为，楼市去库存不是简单等同于让农民工买房子，让部分已有一定能力的农民工在就业地落户、买房并长久生活，是新型城镇化、城乡一体化和农民工市民化的必然结果，而不能倒过来说，让农民工市民化是为了化解城市楼市库存的政策导向则为此提供了新的契机。

　　据国家统计局数据，截至2015年10月末，全国商品房待售面积6.86亿平方米，与2014年同期相比，待售面积增加了1亿平方米，增幅为17.8%。中国社科院的报告认为，全国商品房过剩总库存高达21亿平方米，仅消化现房库存就需要23至24个月。从去年开始，我国多地，包括河南、安徽、山东、浙江等省的部分地方出台了鼓励农民工买房的政策，有些政策还延续或升级于今年。这些做法部分获得了立竿见影的效果，但由于我国的房地产并不是专门针对进城农民而设置，所以，要想取得农民工市民化和楼市去库存的双赢效果，需要完善和解决的环节尚有许多。

　　说句实话，就目前我国商品房的价格，对许多农民工来说还是太高。当然，农民工中确实有部分人在城市里做得很成功，有些还当上了大老板，但这毕竟是少数，不能代表农民工的平均值。目前已知出台鼓励农民工买房的地方政策中，基本都有一项政府补贴的措施。每平方米政府补贴农民150-300元，据测算，补贴额仅占农民工购房总额的百分之几。作用不是没有，但肯定不会很大。关键还是要让商品房价格降下来，包括购房价格和租房价格。现在许多行业都讲转型升级，房地产行业也需要转型。当然，房地产行业的转型可能更特殊一些，因为它是要由高高在上的“阳春白雪”，转为接地气的“普通人家”。

　　想要让农民工多买房，就需要购房地得有一个产业集聚的优势。也就是说，农民工买了房以后，还得就近有个合适的工作。前些年曾经广为宣传的某些海滨城市的海景房，现在大都经营惨淡，买了房的人现在许多都在低价卖房，原因就在于当地没有产业，除了房子就是海，连找个人问路都难。目前，我国外出农民工中大约70%集中在一、二线城市，只有不到30%在三、四线城市，而商品房空置率却是三、四线城市大于一、二线城市。从政策层面，肯定是要引导更多农民工到三、四线城市去发展和生活，这样会更均衡，也可以减轻大城市发展所承载的压力。之所以有这么多的农民工集中于大城市，除了大城市的“名头”响亮外，还有一个重要原因，就是大城市的产业集聚优势更明显，就业更加容易一些。

　　所以，要想让农民工买房，就一定要有产业优势。本身就有产业集聚优势的当然最好，如果本身的产业集聚优势不明显，也可以抓住产业梯度转移的时机吸引一些产业进来。当下，在东部和大城市，由于房价高涨、人力成本和物流成本上升，传统制造业优势逐渐丧失。部分产业，特别是传统制造业将会遵循产业梯度转移的规律，逐步往三、四线城市转移。因此，政策层面，国家应该鼓励并引导这种产业梯度转移有序进行，一些中小城市，也应该抓住机会，顺势而为。

　　要想让农民工买房还需要有相应的基本公共服务，这些基本公共服务包括教育、医疗，也包括更进一步的公共文化、养老等等。相关专家调研发现，在城市里购房的农民工中，除了为自己购房外，还有一部分是为儿女购房，为儿女将来在城市里上学，或者是为儿女结婚而用。无论是为自己购房，还是为儿女购房，都需要购房地能提供有保障的基本公共服务。因为投资购房者除外，普通人购房就是为了安居乐业，当然不能有后顾之忧。