“库存”压顶　去化成“十三五”主基调

　　周丽

　　2015年岁末,房地产市场“去库存”成为高频词,多次出现在高规格中央会议中。在刚刚结束的中央经济工作会议上,化解房地产库存用了322个字加以强调,足见中央对房地产市场健康发展的重视程度,另一方面也反映了目前房地产市场的库存压力之大。

　　国家统计局发布的数据显示,截至2015年11月底,我国商品房待售面积69637万平方米,相比10月底增加了1004万平方米。来自社科院的统计表明,我国商品房期房库存约35.7亿平方米,这一“天量”库存大概需要4.5年来消化。如果再加上新增开发量,这一期限可能会更长。由此可见,几乎整个“十三五”期间,房地产市场将以去库存为主基调。

　　不过,根据目前全国房地产市场的结构分析,各个类别的城市库存差异较大。一线城市如北京、上海等库存较小;去库存的手段主要施以二、三、四线城市,特别是三、四线城市将成为去库存的“主战场”。

　　高库存数年累积而成

　　高企的库存并非短期形成,而是多年的各种因素所叠加之果。

　　1998年房改的开启,激活了中国沉睡多年的房地产市场,之后一路突飞猛进,直到2008年受全球金融危机影响,出现短暂低迷。2009年,在政策强刺激下,房地产市场再度火热直至2010年。期间,大量的投机客四处出击,对房价的上涨起到推波助澜的作用,房地产泡沫迅速放大。

　　在此背景之下,国家层面拉开了宏观调控的序幕。

　　2011年,“十二五”开局之年,被称为史上“最严调控政年”,有关房地产政策密集出台。据《中国经营报》记者梳理发现,2011年全年几乎每月均有相关政策出笼,从“限购”“限贷”、房产税试点、金融工具的应用到保障性住房的建设以及土地的严控等等,这一记“组合拳”击中了房地产市场的痛点。

　　在严厉的政策调控之下,此前高速增长的房地产市场得到遏制,由野蛮生长逐渐趋向理性发展。

　　2011年12月份,国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动数据显示,在房地产调控政策的持续作用下,全国房价继续维持回落的趋势,并且出现下跌的城市范围不断扩大,房价由升转降的拐点由此确立。

　　这标志着房地产市场“黄金十年”的结束。

　　由于一、二线城市的“限购”,从2011年开始,大型房地产开发企业开始纷纷布局三、四线城市,当时,“土地财政”被各地政府所倚重,土地成交大量释放,新区、新城不断涌现,房企囤下了大量而待开发的土地,这为日后的高库存埋下伏笔。

　　房地产市场延续2011年的下跌之势进入2012年,在这个特殊的年份,中共十八大成功召开,中央提出“新型城镇化”和“收入倍增计划”,这被市场解读为重大“利好”,并对房地产市场产生明显的刺激作用。

　　世联地产市场研究部撰文指出:“全国来看,在经历了2011年10月份至2012年2月份的断崖式下跌后,成交量从3月开始恢复,其后持续上扬,市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看,一、二线城市的成交表现跑赢全国,三、四线城市表现疲软。从土地市场来看,全年整体表现冷清,但下半年主流开发商开始补库存,土地成交溢价率也在下半年逐步上升。”

　　随着上一阶段调控政策影响力的弱化。2013年中国房地产市场再次陷入新一轮的爆发性增长,“泡沫论”“供需论”等观点再次引起多方争论。

　　对此,时任国土资源部副部长胡存智指出,投资性需求是我国房价上涨的主要原因。“投资性需求过于旺盛,在居住需求已经得到满足的情况下,投资性需求觉得供不应求,因此表现为供不应求。”

　　即使在2013年6月由于金融机构期限错配问题而引发的“钱荒”与信贷收紧,也并未实质性对房地产市场产生太大影响,反而是“抢地潮、地王频现”不绝于耳,全国房地产市场仍涨声一片。对此,国土部出面要求“切实稳定土地市场,严防高地价,抑制地王出现”。

　　不过,这一趋势在2014年初便得到遏制。

　　克而瑞研究中心在总结2013年房地产市场的报告中提到,新一届政府在经济领域的执政思路相比之前有明显区别,以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现,房地产调控也不例外。2013年以来历次政府重要会议中,均未提及“调控”二字,类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合,与上一届政府形成极其鲜明的对比,释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题,这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。

　　回顾2014年房地产市场的变化可以看到。随着中国经济进入新常态,提质增效成为经济发展的主旋律,房地产市场也进入了新常态。房地产调控长效机制逐步完善,差异化的调控替代了之前“一刀切”的调控方式,楼市预期发生变化,房地产市场进入稳中有降的阶段。

　　这一趋势一直延续到2015年。2015年底,仲量联行发布《2015年中国房地产市场回顾》显示,房地产住宅市场出现深度分化的趋势,一线及热点二线城市楼市热力不减,而三、四线城市依然面临较大的库存压力。

　　“去库存”成“国家任务”

　　由此可见,三、四线城市的库存积压始终未能释放。

　　2015年11月10日,中央财经领导小组第十一次工作会议上,中共中央总书记习近平明确提出:“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”12月14日,中央政治局召开会议,提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”几天后,中央经济工作会议召开,再次提及“去库存”。

　　房地产市场“去库存”被高规格会议多次提及,反映出目前房地产市场库存压力之大。

　　2015年12月25日,人民日报发文指出,去库存已成为“国家任务”。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向媒体表示,截至2015年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米,需要4.5年来消化。

　　“十三五”开局之年,“去库存”成为中国房地产市场面临的首要问题,而这一趋势或将贯穿整个“十三五”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前在接受媒体采访时表示,“十三五”期间,房地产市场仍会保持总量大的特征,整个行业将从扩张式、粗放式发展步入专业化、规模化、集约化发展,行业竞争进一步加剧,房地产市场将从以增量为主向存量与增量并重方向发展。

　　近日,中国指数研究院发布的报告也指出,房地产行业竞争格局分化依旧,行业集中度也会稳步提升。预计2015年7家千亿元房企格局不改,而500亿～1000亿元企业将达9家,到2020年将有7家两千亿元级企业、7家1000亿～2000亿元企业、16家500亿～1000亿元企业,而排名前十的企业,市场占有率将超过20%。

　　秦虹认为,从需求方面来看,也将从以刚需为主转变为以改善为主,“更加注重功能、环境和服务的提升,更加注重宜居性”是房地产开发投资的“指挥棒”。

　　高企的“库存”,对于大型房企来说,压力与机遇并存,前期转型升级较快的房企如绿地、恒大、　华夏幸福　等更注重品质与服务的企业或许更具优势,通过围绕以人为本的不断的创新,将更好地完成“去库存”这项“国家任务”。