近一个月来，去库存已经成为全国房地产界最为热门的话题，不仅缘于长期居高不下的库存量，更因为该问题首次直接在中央会议层面引起关注。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。根据国家统计局公布的数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，创历史新高。而在2013年9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，也就是说，两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。
　　反观中山，作为典型的三线城市，近两年来持续处于7万套左右的库存，一直是整个楼市的沉重包袱，今年6月份，中山被社科院列为“高库存”城市，估算楼市库存消化周期达24.2个月。由于受深中通道利好影响，在11月份，中山楼市交易量创下1.45万套的成交纪录，住宅库存也降至61395套。专家估计按照目前速度，去化周期将在10个月以内。那么，中山楼市是否已从高库存中解套，又会有哪些阻碍因素和利好因素？ 南方日报记者 李凤祥
　　溯源
　　半年前中山被列入“高库存”城市
　　今年6月份，中国社会科学院发布《中国房地产发展报告（2015）》（下简称《报告》）指出，国内房地产待售面积达到6.22亿平方米，房地产市场总体供远大于求。其中，中山、烟台等三四线城市已经成为了商品房高库存区域，去库存压力巨大。
　　《报告》称，在CRIC（易居中国旗下克而瑞信息集团的专业研发部门）监测的24个重点城市中，目前其平均消化周期18.7个月，处于警戒线以上。一般来说，库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。其中，中山的商品房库存量消化周期高达24.2个月，因此被列入高库存城市行列。
　　“其实，在2013年底，中山的住宅库存还没有到‘5’字头。到去年的4月份，才超过5万套，而在当时业界评价已经高了。”合富辉煌中山分公司市场研究部经理谢仲娟表示，“然而到了2014年底，中山商品房库存已经超过7万套，增加了约40%，这是一个很恐怖的事情，这两年业界一直都在担心，一旦控制不住，中山的库存会不会涨到‘9’字头。”
　　“楼市库存并不存在所谓的合理区间与警戒线，去库存速度才是更为关键的因素。”地产行业专家吴翔华认为，“举个极端点的例子，如果一个城市每天能卖1万套房，那么几十万的库存量都是合理的。”对于中山而言，近两年来，持续走高的库存，正是长期以来交易量低于新增量所导致。
　　现状
　　万套成交助力库存逼近“5”字头
　　在深中通道利好的持续发酵之下，刚刚过去的11月份，中山全市共成交商品房14514套，共128.68万平方米；其中住宅10451套，共112.86万平方米，占比72%，双双刷新中山楼市的成交纪录。在持续四个月成交量破万套的冲击之下，11月份中山市住宅库存共61395套，近两年来首次逼近“5”字头，环比10月份66652套下降7.9%，如果与该年度住宅存量的峰值72754套（4月份）相比，则下降了15.6%。
　　“如果按照目前的交易量，月均成交1万套，其中住宅占据七成，也就是说每个月可以消化7000套；当前中山的住宅库存共61395套，在不考虑新增的情况下，意味着中山住宅存量的消化周期是低于10个月的。”谢仲娟表示。
　　市国土资源局公布的数据显示，去年中山市的住宅库存基本在7万套以上，今年有3个月（4月、5月和9月）在7万套以上，大部分时间在“6”字头徘徊。对于每月增量而言，一般均维持在4000套到6000套之间，只有在9月份，由于备战“金九银十”，多个项目同时开盘，新增超过1万套；与此同时，今年的交易量却是在持续走高，已经连续4个月超过1万套，尤其是11月份1.4万套的成交量，却只有4000多套的新增量，去库存的速度在不断增快，就逐步把住宅库存减了下来。即使在区域库存当中，也只有南区和西区的库存有所上涨，其余所有镇区的库存均有所下降。
　　探因
　　市场冷热不均或成主要阻碍因素“中山楼市是典型的外力驱动型市场，尤其依赖来自周边城市的购买力，以前是珠海和广州，当前和以后是深圳。而这也导致了中山楼市的冷热不均，一方面靠近客源的区域卖断货，楼价持续上涨；另一方面其他片区则继续滞销，无力挣扎，这既是中山楼市的现状，也是正常的市场现象。”一位东区楼盘销售负责人严女士如是说。
　　数据显示，自8月传出深中通道年底动工的消息，火炬区的住宅存量便呈快速递减的态势。短短4个月，存量从5147套下降到3881套，降幅达24.5%；于此同时，东升镇的住宅存量仅从8月份的3331套变为11月份的3412套，不降反升。
　　其实库存能否持续下降，取决于两个因素：成交量和新增量。“这一波库存为什么减少那么快，是因为深中通道利好导致一些镇区交易量大增，进而由局部带动整体。但是，也还有一些镇区的库存消化并不理想，这些镇区的主要购买力来自于中山本地，其存量的消化难度更大。”谢仲娟认为。
　　另一方面，由于库存一直居高不下，这两年中山的土地市场比较冷清，因此预计明年的新增住宅也相对有限。数据显示，在2015年中山楼市超过30亩以上的中大型商住用地只成交了4宗，其中包括1月份成交的沙溪云汉村的商业用地、6月成交的东区和西区的商住用地和本月唯一成交的这宗地块，基本上每隔5—6个月才有土地成交，且所有成交都是无溢价成交。
　　预期
　　中山楼市库存有望回归合理区间“从24个月的库存消化周期，降至10个月以内，确实让业界松了一口气，但现在就说中山楼市已经从高库存压力中解套还为时尚早。不过随着深中通道的持续利好，深圳客的不断涌入，中山楼市库存回归到一个合理的区间还是值得期待的。”严女士表示。
　　据统计，在深圳常住人口中，住房自有率仅为30%，这意味着接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海是70%，广州则高达90%。在蛇口、龙华、前海等片区房价翻倍上涨之后，国家统计局最新数据显示，深圳全市房价年内平均上涨幅度已达40%，均价逼近4万/平方米；与去年同期相比，今年10月深圳新房均价上涨了40.5%，领涨全国。
　　“也就是说目前在深圳，有七成人口买不起房，而对面的中山均价只有6000元/平方米，是深圳价格的1/7。可以想见，深中通道一旦动工，深圳人大举涌入，会对中山楼市产生怎样的影响？”严女士说。

　　对此，中山也早有规划，在近期公布的《中山市城市总体规划（2010—2020年）》中指出，到2020年中山市常住人口规模拟增至420万人，按照2014年末319万人（市统计局年报）计算，中山将利用约五年时间增加101万人口，平均每年增加20.2万人，而这101万人口的重点增加区域则是火炬区（拟增加29.75万）、东区（10.85万）和南朗镇（10.11万）。
　　“到2020年实现100万的人口增量或许有难度，但人口增长肯定会比前几年要快，而且主要是不差钱的‘深圳客’，从这几个月的楼市成交量就可见其威力。”谢仲娟说，“长远来看，如果东部片区能够承接深圳产业外溢，实现转型升级，最终引来人才、留住人才，不仅楼市会因此受益，整个中山的经济也会借此迈上新台阶。” 本版统筹：覃素玲