今年前三季，“刚需”户型成交畅旺带动了广州整体库存量下降。

　　“去库存”被提升到前所未有的高度 大户型和郊区盘是本地库存“两座大山”

　　本专题文/图/表：广州日报记者王荔珏

　　易居地产研究院分析报告指出，一线城市已经连续9个月出现去库存周期低于12个月的现象，去库存压力得到了有效释放。作为一线城市的广州，同样也不例外。来自合富辉煌的统计显示，得益于今年良好的市场成交，1~10月全市（除增城、从化外）成交量共计633万平方米，同比上升42%，广州楼市的去化压力明显减少。今年年初广州十区两市总的库存量为1362万平方米，截至11月初全市11区的存量则为1425万平方米，但消化周期却从年初的37.6个月，下降至当前的21.3个月。

　　最畅销：80~120m2户型

　　合富辉煌（中国）市场研究中心首席分析师黎文江指出，部分区域满足普通自住需求的中小户型，消化率远高于全市水平，甚至部分存量严重不足。从户型结构看，中心区不同户型的消化呈现出很大的差异，尤其是80~120平方米满足“首置”和“首改”的两房、三房户型，消化周期分别只有11.7个月和8.5个月，120~180平方米户型的消化周期也远远低于全市的平均水平，产品被快速消化。最新的统计数据显示，中心区的去化压力集中在200平方米以上，尤其是300平方米以上的单位。究其原因，此类项目区位、景观得天独厚，销售并不可以追求高去化，销售速度相对不快。

　　番禺区表现更加突出。番禺区当前80~140平方米的中小户型消化周期仅10个月，而250平方米以上大户型消化周期甚至超过40个月。目前番禺大户型存量较多的楼盘包括亚运城、星河湾半岛、东湖洲花园、金海岸花园。

　　专家：分步“松限”去库存

　　截至9月底的库存数据显示，除黄埔区外，广州各区的新建商品住宅库存户型平均面积都超过120平方米，海珠、番禺、从化的库存户型平均面积已超过140平方米。因此，合富的黎文江和戴德梁行广州公司总经理黎庆文均建议，广州放松限购可以考虑从“库存高、去化压力大的区域”开始，分阶段、分区域进行。

　　楼市风向标

　　“去库存”成重中之重

　　中共中央总书记习近平最近在主持中央财经领导小组工作会议上明确提出“化解房地产库存，促进房地产持续健康发展”。去库存被提升到前所未有的高度。

　　从二、三线城市限购松绑，到首付“门槛”接连降低；从提高住房公积金使用效率，再到降准降息……2015年，一系列鼓励市场合理需求的楼市新政如今已开始发酵，而楼市自身的调整却仍在继续。面对楼市的乍暖还寒，“现在中央最高决策层已经明确提出了楼市去库存的要求，这意味着后续的落地政策将会尽快出台。”一位接近住建部的知情人士向媒体表示。

　　户籍制度改革推动住房消费

　　目前中央针对房地产市场的表态也将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。11月11日，国务院总理李克强在主持召开经济形势座谈会时透露出“财政、货币等宏观调控政策将合力加码稳增长”的信号，并明确提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。

　　购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按全国人口数量计算，这意味着有2亿人需要或可能需要城市的房屋。中原地产首席分析师张大伟指出，除了北、上、广、深等一线城市严控户籍人口外，在其他城市有房基本都可以落户，按照这一逻辑，户籍改革后，二、三线城市预计将出现更多的购房需求。

　　预测：7大配套政策待发

　　有业内分析人士认为，以户籍制度改革为契机增加楼市购买需求，这样的政策很难在短时间内见到效果，因此短期内的去库存政策还将以市场刺激为主。“房王”机构相关人士预测，未来楼市或将有七大政策出台：

　　一是继续降准降息。当前，银行房贷利率以及存款准备金率仍有下降的空间。继续降准降息，能够减少购房成本以刺激需求。

　　二是下调首套房商贷首付。之前非限购城市的首付降低到25%的政策有望继续调整，降低至20%，与公积金相同。

　　三是提高公积金贷款额度。现有7000亿元公积金贷款总额，如果全部证券化，可置换约6000亿元的信贷额度。这些置换出的额度，可用于进一步提高住房公积金贷款的贷款额度上限。

　　四是加快户籍制度改革。降低工作居住证转户难度，即使在执行严格限购的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化，加快农村人口向市区迁移聚居。

　　五是政府出资购买商品房。以购代建，政府出资收购一定数量的中小套型商品房作为城镇保障性住房，以满足棚户区居民多元化的安置需求。

　　六是鼓励地方对房产税费优惠。国家将鼓励各地方政府，根据当地实际情况，实行减免购房税费、契税返还、营业税调整以及给予适当补贴等优惠政策。

　　七是削减土地供应量。针对商品房库存量过大的城市，削减土地供应量，控制新增商品房，大力消化已有库存。

　　读表

　　单看各区的存量，中心区与郊区似乎差别不明显，但其实中心城区（除荔湾外）和番禺区都是由于新增供应明显低于成交量，因此其存量一直不断被消耗中。与之相反的是外围区域，因新增供应充足，供应量的增长超过了成交的增长，去库存依然是他们的主要目标。尤其是花都区，库存量和消化周期均是全市最高，其销售压力可见一斑。