在福州自贸区的各片区中，马尾片区算是地段位置相对较好的，因此楼价涨幅也最明显。2015年3月，国务院制定“一带一路”建设愿景与行动文件，明确马尾是“海上丝绸之路的重要门户和枢纽”；4月21日，福建自贸区马尾片区正式挂牌；《国务院关于同意设立福州新区的批复》正式同意设立福州新区，新区初期规划范围涵盖马尾区，规划面积横跨800平方公里。多重利好叠加，令马尾的房地产项目受益。记者在现场见到，大型小区比比皆是。

福州人买房喜欢选择在市中心区，讲究配套齐全。

今年1~10月，福州五个行政区整体房价处于下行趋势。

福州自贸区涵盖两个区域，细分为7个片区，被称为“两区七片”。

　　由于机场就位于厦门自贸区内，一下飞机就能感觉到自贸区气息扑面而来，从机场出来可以看到围墙上有自贸区概念宣传的商业项目正在施工建设，而周边地铁施工也在如火如荼地展开。

　　自贸区挂牌使厦门马銮湾迎来发展机遇，豪宅市场也热度升温。区域内的“泰禾厦门院子”是今年1~10月厦门别墅销售冠军。

　　自贸区挂牌只给“慢生活”的福州厦门带来短暂的楼市升温 但新“地王”频出值得关注

　　福州自贸区

　　福州经济技术开发区规划面积22平方公里，分为5个区块。分别为：马江区块（含福州保税区0.6平方公里）：重点发展21世纪海上丝绸之路重要经贸平台、文化创意、商品展示交易；快安区块：重点发展高新技术产业、产业金融、服务贸易（跨境电商）；长安区块，含福州出口加工区（1.14平方公里）：重点发展加工贸易、保税仓储、冷链物流；琅岐区块：重点发展旅游、教育培训、医疗养生；南台岛区块：重点发展两岸金融服务创新、会展专业化服务、商品展示交易。福州保税港区规划面积9.26平方公里，一分为二：新厝区块：重点发展先进制造业、融资租赁；江阴区块：重点发展国际航运物流、整车及零配件进出口贸易、保税仓储及保税展示交易。

　　厦门自贸区

　　在仲量联行发布的“中国60强城市”中，厦门目前被列入二线城市。厦门自贸区重点发展总部经济、跨境电子商务、对台贸易、两岸海运快件、融资租赁、冷链物流、高端进口商品保税展示交易、国际贸易结算支付、高新技术检测维修、互联网金融等新业态。

　　福州：自贸区“碎片状”分布 马尾片区楼市最热

　　福州自贸区所处位置与福州市民认可的中心区有不小的距离，超过半小时车程，这也导致不少福州本地人不会考虑在自贸区内置业。因为自贸区呈现“碎片状”分布，因此对楼市的影响也涉及更多区域，相比厦门，福州自贸区内的房地产项目也更多。

　　据业内人士介绍，在各片区中，地段位置相对较好的是马尾片区，自贸区利好在此表现最明显，楼价涨幅也大。2015年3月国务院制定“一带一路”建设愿景与行动文件，明确福建定位“21世纪海上丝绸之路核心区”，而马尾是海上丝绸之路的重要门户和枢纽。4月21日，福建自贸区马尾片区正式挂牌。多重利好叠加，让片区内的房地产项目受益。

　　“地王”频出 前景被看好

　　记者在现场见到，自贸区内的大型小区比比皆是，还有不少规模不小的新盘正在建设中。据悉，10月刚以8753元/m2的楼面地价造出马尾区新“地王”的名城地产，在自贸区内就有多个项目，而3个月前，由华润置地创下的区域楼面地价纪录还只是6935元/m2，而以往当地楼面地价最高才3000~4000元/m2。目前，区域内成交均价在1万元/m2左右，这证明了马尾片区未来的市场潜力，预计未来区域楼价将迈进1.5万元/m2。

　　虽然马尾楼价上涨明显，但业内人士认为这并非单纯是自贸区利好带来的影响，从整体来看，福州楼市受自贸区影响并不明显。记者在采访中见到，在马尾片区的某商业写字楼项目正处于自贸区的核心位置，项目挂出“6999元/m2起”的促销广告，据销售人员介绍，项目是2012年拿地，去年9月就开始认筹，产品是4.75米高的复式单位，面积分割灵活，是非常有特色的生态园林景观写字楼，以建筑面积来算，价格在1.4万元/m2左右。虽然正赶上自贸区热潮，但到目前都还没正式开盘，可见自贸区写字楼并不如自贸区概念这么热。

　　而住宅项目“中发印象外滩”，销售情况比较良好，亦主要得益于附近地铁线规划和几个大型购物中心的建设。

　　福州均价14439元/m2 整体呈下行趋势

　　本版文/图/表：

　　广州日报福建特派记者 陈白帆、刘丽琴

　　今年1~10月，福州五个行政区整体房价处于下行趋势。根据福州中原研究部的统计数据，2015年第三季度，福州市商品住宅成交套数6044套，较二季度下行15.2%，同比则有4.0%的涨幅；成交面积69.85万平方米，环比下行15.9%，同比则有4.9%的涨幅。商品住宅成交均价亦呈环比下行态势，均价14439元/m2，环比下行2.7%，呈现量价齐跌的态势。

　　在今年上半年仲量联行发布的《中国城市60强》研究报告中，福州仅被列入“三线增长型”城市。而在2014年中国主要城市GDP排行榜百强名单中，福建的泉州力压福州、厦门，成为福建GDP最高的城市，福州以5169.16亿元排行第30名，有10.1%的增长。但福州绝对不是一个“缺钱”的地方，几乎家家都有亲戚在海外，有当地人告诉记者，福清、长乐一带，有很多人靠老公、儿子在海外打工寄钱回来，自己都不用出去工作的。

　　一线城市房价，三线城市收入

　　正因为本地人安逸、较为保守的生活态度，在选择居住区域上，基本只会选择中心区域，讲究交通、教育配套齐全，根本不会考虑新区。从而也将市中心一手住宅价格推至2万~3万元/m2的水平。而在市区租房，两房一般在1800~2500元/月的水平，一房也可以租到最高1800元/月。但福州本地人的工资平均水平并不高，大学毕业生薪水也就是2000元起，他们说：“在福州工作，是一线城市的房价，三线城市的收入。”

　　购买新区住宅的基本是外来打工人士。福州现在仍然保有购房入户的政策，但福州的户口在很多福建其他地方的人看来，也未必很吃香。所以，入户政策再加上目前大干快上建地铁的节奏，也只能够保证楼价平稳，但也无法飙升。

　　卖楼者说：一涨价就更没人买了

　　至于自贸区对楼市的影响，有发展商跟记者讲了个“伤心”的故事——自贸区内某大型楼盘销售负责人告诉记者，自贸区挂牌后，作为开发商，当然是要打下“鸡血”的，并且也把楼价往上提了。但是很快发现一提价就更没人买了。于是，又默默地把楼价降回到了原来的水平。

　　记者在泰禾东二环广场项目销售中心见到，虽然临近傍晚，但售楼部仍有不少购房者在洽谈或签约，项目有关负责人告诉记者，随着四季度到来，市场回暖的态势也愈见明显，10月的签约量比9月增长了30%~40%左右。

　　中原地产福州分公司资源中心研究部总监张伟霖告诉记者，2015年第四季度福州楼市供应将有所改善，同时随着开发商年终业绩冲刺的到来，项目通过大幅优惠促进走量的营销动作将逐步兴起，这也将带动新一波成交潮的到来。特别值得注意的一点是，从今年整体楼价来看，福州楼价是处于下行状态的，但近期福州楼市“地王”频出，与自贸区、新区、“21世纪海上丝绸之路”战略定位纷纷落地福州，发展潜力被看好有很大的关系。

　　厦门自贸区经验

　　变更使用功能

　　盘活仓储用地

　　据悉，面积近44平方公里的厦门片区，86%的土地为已批复土地用途和使用功能的存量土地。这些土地中，工业仓储用地占了大部分，由于性质和用途所限，这些土地已无法满足自贸试验区今后的产业集群和多样化发展。

　　目前，厦门已出台新的片区规划建设和土地管理办法。一方面，对于片区内已批复的大量工业仓储项目，其工业厂房、仓库及配套设施，满足一定条件可申请将建筑使用功能变更为除住宅、公寓以及SOHO办公以外的其他第三产业功能，并可根据实际需要，增设夹层，以及出入口、雨棚、电梯、连廊等配套设施，所增加的建筑面积可不再办理房屋产权。另外，现有的工业仓储项目土地年限未到期的，在满足一定条件下，可申请将原有建筑物拆除重建。据悉，目前片区内已有不少用地和建筑进行申请，东渡一带大量的仓储用地，正在逐步变身。

　　第一太平戴维斯厦门分公司董事张守亮接受记者采访时表示，相比深圳前海、珠海横琴，福建自贸区的进展要慢很多，尤其是在政策落实和落地方面，各方面都还处于突破思维模式的探索阶段。福建自贸区对住宅或甲级写字楼的影响应该是微小的，自贸区内也不适合纯住宅的开发，但自贸区将改变商业模式，对商业地产产生深远的影响。

　　厦门：企业进驻积极 定位有点迷惘

　　讲到厦门，大家脑海中不由自主会冒出“旅游”二字，鼓浪屿的浪漫小资，厦门的临海风情，都让广大游客对这座城市流连忘返。

　　记者在中国（福建）自由贸易试验区厦门片区管委会官方网站上看到，现在已有多家企业，涵盖汽车零部件、贸易、电子商务公司正在申请设立。由于厦门城市面积不大，自贸区所处位置距离中心区也不远，但由于厦门自贸区附近多为机场、港口和仓库以及工业区，因此尚未有大规模商品住宅在售，而周边环境也无法吸引厦门买家进入。

　　记者在现场见到，自贸区内一些电商展示中心正在加紧施工，而全国自贸试验区面积最大、产品最丰富的进口商品直销中心——风信子厦门跨境商品直购体验中心10月30日开始试营业，值得一提的是，为尽快推动风信子开业，湖里区投入近千万元，短短一个多月时间，高标准改善周边道路交通及美化绿化周边环境，营造出优美便利的购物环境。

　　记者采访时正碰上乔丹公司在自贸区拿到一块地，准备开发一个全球招商的商业项目，却不知该如何做好自贸区物业定位，于是找到第一太平戴维斯进行咨询。第一太平戴维斯厦门分公司董事张守亮表示，乔丹公司这种状况正是目前自贸区内很多开发企业的写照，大家都想享受自贸区利好，但政策究竟是怎样的，还有很多不清楚的地方。据悉，今年以来，已经有20多个商业项目在开发过程中，这其中有80%是在自贸区政策出台前后，通过拆除或改建仓储、工业用地项目等方式获得的。

　　购房入户年底终结 加速入市

　　龙湖高调进马銮湾 再造地王

　　据搜房网提供的厦门在自贸区挂牌后半年（2015年4月~10月）的商品住宅签约套数和均价数据，6月份的成交特别淡，但从7月份开始就有明显提升，9月和10月均突破2000套。当地楼盘销售人员认为，签约量在近期上升幅度较大，应该和外地买家抢搭购房入户“末班车”有关。

　　有熟悉厦门楼市的项目负责人表示，厦门是个比较特别的城市，楼价总是不温不火，去年楼市特别差的时候，厦门并没有显得很差，但今年其他大城市比如深圳、北京很疯狂，厦门也是平平淡淡。

　　厦门的开发商普遍认为，今年厦门楼市情况比较理想，除了放开限购后的各种信贷方面的利好外，更重要的是购房入户政策到年底终止以及地铁线路即将开通，会迫使一批想买房入户的买家抓紧时间购房。记者了解到，从2016年起，在厦门购房不再享有“购房入户”政策。而厦门“购房入户”政策至今已经执行了17年。厦门“购房入户”的条件简单来说，就是在岛内购房要达到建筑面积150平方米以上，在岛外购房要达到建筑面积80平方米以上，一次性可办理不超过3人的常住户口。

　　虽然厦门被列入二线城市，但厦门的豪宅成交却猛过广州。岛内成交均价已超过3.5万元/m2。而土地供应的稀缺，也让房企更加疯狂，龙湖近期高调进驻马銮湾，以15679元/m2楼面地价以及45亿元总价成为厦门岛外单价“地王”及全市总价“地王”。