一、未来畸形的北京房地产市场！
7月初北京大兴五环外瀛海有一宗含有住宅性质的地块被北京城建以22.8亿元的价格和配建94078平方米限价房的代价摘得。经测算，本地块已无商品房住宅，剩余的该宗地的公寓部分楼面单价高达4万元，创区域新高。公寓市场的楼面价也开始追随住宅，持续创造新高。

未来北京的房地产市场供应将出现明显的三大类：

1：售价普遍十万以上的顶豪商品房住宅，面积在200平米以上

2：面积在40-80平米的单层或者平层公寓

3: 满足北京户籍低收入家庭的，100平米左右的限价房、自住房等。

北京房地产市场畸形从土地开始，过去5年间，北京供应了244块住宅用地。合计建筑面积4160万平米，而其中完全的商品房住宅只有1574万平米，另外配套公建885万平米，自住房520万平米、限价房506万平米，公租房267万平米。

过去五年！只新增加供应了商品房住宅12万套，而市场成交的商品房住宅高达30万套！

这种情况下，公寓市场在未来将被动承接了了大量的购房需求。

二、公寓市场出现新特点！

公寓市场明显升温，出现新特点：

过去市场一直认为：商住市场只是一些远郊区的LOFT，但随着住宅市场的短缺，未来这部分市场出现了明显的转型，在2015年已经出现了一些质变：

1、北京商住市场将正式进入开发的高潮期，特征一是供应量大；二是主要集中在新城区域，loft未来供应较多。未来商住市场将会细分出一类公寓市场，产品的品质将超过普通住宅。

2、商住市场的成交以200万以下的产品为绝对主力，其中150万以下的产品占据较大比例，100万及以下的产品较为稀缺。北京150万级别的居住类产品将基本消失，公寓价格也将水涨船高。

3、北京商住客户中，投资客户约占60%，自住客户约占40%，投资客户需求以50平米以下为主，自住客户中以刚需为主。

未来公寓市场自住房需求占比会越来越高！

随着市场的转变，未来北京公寓市场的自住及投资需求都比较旺盛。

7月，北京公寓市场包括平层及LOFT合计签约达到了1090套，在6月突破千套后，再次出现了高位成交，这也是最近几年北京公寓市场的首次连续两个月突破千套成交，整体看，出现公寓市场升温的原因有几点：

限购政策在北京依然严格，这样不限购的公寓市场相对受到部分刚需和投资者的关注。

对于北京来说，住宅可购买的量有限，特别是目前看，住宅高端化趋势已经形成，中低总价的住宅房源稀缺，这种情况下，公寓成为了市场可买的主要房源。

虽然从库存看，目前公寓库存接近3万套，看似去化时间会较长，但整体看，因为减少的住宅供应，导致2015年2季度来的公寓市场已然处于升温过程中，特别是很多居住体验度高的公寓，更受到市场投资或刚需的关注。这部分成交也水涨船高。

三、部分热销公寓宜居尺度超住宅！

很多公寓具备了比较完善的居住功能，这种情况下，成交量持续上涨成为趋势。包括朝阳、门头沟、通州等区域的公寓市场，目前看，都相对出现了热销项目频繁出现的现象。

四、住宅豪宅化，公寓脱颖而出！

公寓产品同质化情况普遍，抛开地理位置的差异，大多产品均以小面积、低总价做卖点，竞争激烈，这也是开发商打价格牌的主要原因。但随着住宅市场豪宅后，公寓未来将成为北京首套房、二套房的重要补充。

这种情况下，未来想热销的公寓，必须解决好如何提高项目的居住体验感，实现产品差异化才是王道。