中国住宅市场是一个新市场。1998年引入住房按揭制度,催生了生产市场的巨大发展。从1998-2003年,新地产的销量每年以24.5%的高速增长,同期价格也快速上升。今年,新地产的销售将达GDP的8%.
中国地产市场可能正在进入新市场的第二个阶段。销售滞缓,居民储备停滞,意味着高收入人群的市场开发以近尾声。地产市场要继续快速增长,必须要降价,让收入低一些的人群也能买得起。
但是,地产的行业周期很长。目前的存货或者正在建的房子相当与2.5-3年的供给(即到今年底,按市场价格计算的库存将达到GDP的三分之一)。
地产发展商已经付了土地费,他们原认为房价会继续上升。当价格开始下跌,许多地产商会出局,身后留下一大堆烂账。十年前,当时中国地产行业还小得多,但形成的坏账已经占了一个投资过热留下的坏账的很大比重。
制造业的兴衰周期最终导致强劲的出口能力,成为支持中国经济增长的支柱。但地产也不会享受这一好处。地产泡沫破灭后,只会留下坏账,不会带来好处。这就是为什么我认为中国政府应该尽力防止地产业过热。
三条线分别是房地产、利率市场化和QE缩减。
第一条线是房地产,房价面临拐点预期,房地产销量下滑,这会让银行开始担心房地产泡沫破裂的风险,毕竟房价太高了,银行自然会主动减少个人房贷和房地产企业的贷款,这会加剧房地产销量的下滑,恶性循环就开始了。这就是一旦进入下行通道,一切都是恶性循环。而房地产又是中国银行也和信托业的核心资产,核心资产效益下滑,资金周转速率下滑,会导致金融系统资金链紧张。
第二条线是利率市场化,中国政府大力推行利率市场化,一个重要的原因就是实际存款利率已经接近市场化,不如顺水推舟。这将大大提高企业和政府的债务成本,也大大提高银行的资金成本,也提高了贷款利率,贷款利率的提高会导致房地产销量进一步下滑。企业成本增加,利润下滑也会导致职工收入下滑,职工收入下滑会加剧房地产销量下滑。中小银行主要资产是低收益债券、房地产项目和平台贷,而债券大多是3-5年期债券,收益率根本不能抵挡资金成本的快速上升,导致小银行亏损或破产。
第三条线是QE缩减,中国此时为了维持人民币汇率,会让本来就不宽松的货币政策更加紧张,导致央行在金融危机时缺少弹药,放水有限。小银行与大银行之间关系密切,同业业务规模巨大,小银行倒闭或亏损会把大银行拖下水,造成系统性金融危机。同时泛滥于全球资产投机市场的美元资金因为QE缩减将成本大增,不得不回流美国,进而造成全球的资产泡沫破裂,大宗商品暴跌,加元澳元暴跌。进而造成远超08年规模的金融危机。
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