紧邻城六区的通州、大兴、房山等近郊楼市，目前掀起了滚滚热浪。如果说今年一季度楼市只是做了做“热身运动”，进入二季度，上述区域便一改昔日库存居高不下的情况，站在了北京楼市成交大戏的舞台中央。有开发商透露，通州一些开发商都被相关部门约谈，要求不炒作、不捂盘惜售、不带头涨价。

    二季度以来，通州楼市持续供需两旺的热度让它再一次成为焦点。据通州区统计局提供的数据显示，今年1-5月，通州房地产销售面积达47.2万平方米，同比增长4.6%，销售额达95亿元，同比增长7.5%。其中，5月份的数据尤其引人关注，当月全区房地产销售面积高达16.9万平米，是去年同期的1.9倍，单月销售额达34亿元，为去年同期的3倍。

    开发商被约谈

    如果说之前的通州楼市是暖场，目前已经进入全面开花的阶段。亚豪机构数据显示，今年二季度以来(截至7月20日)，通州区已成交纯商品住房4912套，同比大涨131.5%。

    “一个月以前，主流的开发商都被约谈过，要求不捂盘惜售、不带头涨价。”通州某房企负责人告诉记者，现在市场上需求旺盛，很多项目相比一季度已经有了变化。而据该负责人表示，就连自己的商住项目，每天都有数十套的成交量，“只用了不到半年的时间，产品的去化就已经超过五成，因此目前也随行就市调整了价格”。

    据记者不完全统计，目前通州在售的项目包括华业东方玫瑰、首开香溪郡、泰晤士印象、东亚印象台湖、京贸国际公馆、京贸国际城等近30个项目，其中绝大多数都是老项目。

    涨价各有说辞

    通州华业东方玫瑰的负责人告诉记者，今年以来项目已经认购28亿元，签约24亿元。由于项目已经是准现房，今年以来该项目单价上调了2000元左右，签约价格在25000元/平方米左右，精装产品为28000元-28500元/平方米。“由于入市时间较长，目前所剩房源仅400多套，其中3栋住宅项目将会在明年转现之后再销售，到时候价格肯定还会涨。”

    在2012年已经开盘的K2玉兰湾，目前主推的是180-220平方米的四居，均价3万元/平方米。据公开记录显示，相比今年年初的28500元/平方米，价格已经有所增长。

    另一个老项目合生滨江帝景，此前因销售火爆而封盘调价，项目销售人员介绍，目前均价为3万元/平方米。但据该项目负责人表示，项目目前已恢复到住建委备案价格，均价为26000元-27000元/平方米。合生集团媒介负责人孟祥熙则告诉记者，目前合生在通州的多个项目都在重新调整销售价格，公司尚未最终确定，但相比之前的售价应该都会有一定的涨幅。

    作为通州新盘的代表，位于通州运河核心区的富力运河十号开盘，该项目推出两栋公寓共336套房，排号时已超过700组客户。值得一提的是，该项目取证价格最高已经达到41386元/平方米，引发本轮通州房价上涨预期，而最终项目的成交价格也突破30000元/平方米。

    6月成交单价近2.5万元

    通州多个项目负责人都告诉记者，目前通州区域内的纯新盘并不多，而大多数的老项目都经历了区域市场的数次起落，因此在这轮市场回暖的大环境之下，还算理性。“其实价格在近期变化不大，成交量确实有了比较明显的上涨。”通州某在售项目负责人如是说。

    机构数据显示，通州区6月份签约的商品房合计为1525套，创下最近2年的新纪录，剔除国风美仑的集中签约，也达到了900套，均价达到了24817元/平方米。而7月1日-21日，通州区签约的住宅为1304套，剔除其中的166套回迁房，剩余的1000多套为住宅签约，也是最近两年的同期最高点。

    第一太平戴维斯北京公司研究及顾问咨询部高级经理董月认为，从通州的区位价值来看，目前多数项目的售价尚在合理区间。但从长期来看，各类利好政策仍然会形成驱动。“这样的利好刺激，可能会持续到2017年前后。”董月说。

    - 观察

    高库存区域加速去化

    无论是通州、大兴还是房山，这些作为曾经北京楼市的库存大户，目前正在迎来快速去化期，尤其是大兴和通州两个区域，库存出现快速的消耗。

    据亚豪机构统计，今年二季度以来，纯商品住房(包括商住，不包括自住房，下同)库存出现了明显的变化。截至7月20日，大兴区库存套数为12172套，与去年同期的15796套相比，降速达到22.9%；通州区的库存为15319套，较之于去年二季度同期16176套，去化速度也达到5.3%。

    在个盘方面，包括位于房山的首开熙悦山，位于通州区的富力运河十号、东亚印象台湖和大兴区的中芯国际配套生活区等项目均于近期入市，都实现了开盘当天去化五成的速度。业内人士认为，毫无疑问，市场目前正处在一个旺盛阶段。

    根据官方数据显示，上半年北京房地产开发投资共1808.3亿元，同比增长19.1%。虽然房价不及深圳的疯涨，但北京楼市向好的基本面已经确定。

    对于近郊楼市火热的原因，亚豪机构市场部总监郭毅认为，近期入市的普宅项目均为拿地较早、土地成本偏低的，因此定价相对合理，性价比成为吸引购房客群的主要原因。

    大兴“快跑”，房山慢热

    今年上半年，房山楼市回暖的速度相较通州和大兴明显偏慢。据亚豪机构统计，截至7月20日，房山还有10224套纯商品住房待售；上半年，房山区纯商品住宅的整体成交均价为20118元/平方米。

    不过，房山楼市也在升温中。据悉，五矿·铭品6月首次开盘，当天即售罄；首开熙悦山推出的楼王级产品，部分售价为24000元/平方米左右，而根据公开销售记录显示，该项目在今年5月之前的售价维持在18500元/平方米。据悉，首开熙悦山7月以来已成交了190套，项目方称最新一期开盘获得3.5亿元的成交额。

    而二季度以来的整体市场转好以及近期集中成交了8宗地块，也让大兴市场开始明显升温。数据显示，今年二季度以来(截至7月20日)，大兴区纯商品住房的成交套数达到3587套，成交均价为28188元/平方米，相比去年同期分别增长了13.8%和14.1%。

    有业内人士指出，大兴属于近郊区，随着未来地铁8号线南段开通，从目前区域均价接近3万元的水平来看，仍然属于价值洼地。

    “最近土地市场太热了，新成交的地块楼面价都接近3万/平方米了，未来区域价格得奔着5万去了吧。”大兴区内在售某项目负责人对记者表示，在他看来，未来的大兴区域将广被看好。