■楼市四季度将回暖■老龄化导致住房需求增大

■商业地产应防止过度开发■越是金融危机越要投资房地产

6月27日，华远地产股份有限公司原董事长任志强受宁夏中房集团邀请，做客“书香银川大讲堂”，与宁夏的房地产企业精英及市民朋友一起探讨2015年房地产发展趋势。任志强用详实的数据做支撑，从宏观经济、房地产投资、人口结构变化等多个方面对当下的房地产市场进行了深刻的剖析。

老龄化严重导致住房需求增大

对当下是否该出手买房，任志强认为目前房地产市场竞争激烈，竞争的不仅是价格还有品质、服务，因此在这种情况下，获益最多的反而是购房者。

在投资房地产方面，任志强说：“我个人觉得，越有金融危机的时候越得去投资房地产。美国的案例充分说明，在金融危机出现的时候，金融业的缓和，赔了钱都没有办法捞回来，但是在房地产上投了钱是可以收回来的，因为几年之后房地产的价格会迅速回升，可是金融价格并没有回升到之前。但需要注意的概念是，投资房地产不一定是要买当地的房子。”

本报记者赵媛媛文/图

演讲中，任志强表示，房地产是宏观经济中的重要组成部分，所有的宏观经济都与房地产相关，如果就房地产谈房地产，常常会得出一个错误的结论，因此要从宏观的角度来谈房地产。在谈到人口结构变化时，任志强说，有人说当中国进入老龄社会，年轻人会继承好几套房产，住房需求可能不再强烈。他认为，这个结论忽略了一个重要因素，即老龄化让家庭结构发生了变化。他直言，老龄人不死就得占着房子，何谈继承？年轻人还是得买房，老龄化反而可能使住房需求大大增加。

他分析，从人口结构变化可以看出，2015年我国适龄人口25岁~44岁的数量达到高峰，从2015年以后出现下滑，但下降速度并不是很快，也就是说2015年到最高峰以后逐渐开始出现老龄化结构，到2026年老龄人仍然高于年轻人的比重。

从德国的经验来看，老龄化让家庭结构变化，不是住房继承量越来越大，而是住房需求越来越大。德国的人口与家庭数量变化数据显示，1961年德国有7300万人口，1900万家庭，每个家庭3.76人。这个数据相当于中国1984年的情况，其每个家庭是3.8人，但到了2010年，德国人口变成8100万，增加了10%，总家庭数则达到4000万，老龄化导致家庭数数量增加了一倍，但是老龄人不死导致家庭富足，人口减少变成了每个家庭2.03人，差了一倍。

对于人口老龄化加速的中国来说，将有可能像德国那样，虽然人口自然增长率有所下降，但家庭的数量却有可能翻番。中国现在每个家庭人口数是2.86人，随着家庭人口数的降低，家庭数的增加，人们对住房的需求会越来越高，而不是越来越低。

楼市今年四季度回暖价格还会上涨

对于今年的楼市行情，任志强认为，总体上看，2015年比2014年销售情况好一些。其中有两个销售指标说明今年的销售情况已经转好。第一，销售额与去年相比已经变成正值，销售面积虽然还是负数，但只有负的0.2；另外一个销售指标就是库存从6亿多平米开始减少，从今年的5月份开始已从下降的趋势转为上升趋势。他说，从去年930政策，到今年的一系列降准、降息等等利好政策，从整体看我们还是有信心地认为今年房地产市场会比去年要好。

此外，在任志强看来，当市场中库存过多的时候，开发商会主动削减新开工。当新开工减少、投资减弱的时候，人们就不得不去消化库存。所以房地产市场库存增加时减少供给是开发商自我调节的重要途径。随着供求关系的好转，下一步出现的就可能是价格的反弹。

“事实上，从930政策之后，价格变化已从低点开始回升，北、上、广、深4个城市就很典型，从正负零以下变成了正负零以上。从全国来说，很可能在9月份以后就从增长负数变为增长正数。上个月公布的数据显示，70个城市有20个城市的房价已经从负增长数变成增长数，银川还在负增长，但负增长的比例已经在收窄。今年四季度，这70个城市的指标，大约有5到6个城市仍然是负增长以外，其它都会转为增长。”任志强表示，人口上涨的空间以及城镇化的推进，也将拉动房地产市场回暖。从全国而言，房地产将在今年四季度回暖，价格也将平稳回升，不会出现飞涨。

银川房价还有上涨空间商业地产应防止过度开发

2015年区域分化开始加剧，过去大家习惯用一、二、三、四线城市来比较，其实现在已经不能用这种方式来比较，更多地要看这个城市对gdp增长速度的影响和对周边人口的吸纳能力。任志强表示，看好银川房地产发展，他认为，银川的优势就在于在西北五省里自然环境最好的，也是周边没有可竞争的大城市，它对宁夏的吸引之外，还对内蒙古等其它一些周边地区产生影响，所以它对相关周边地区的影响程度要大于其它一些城市。

未来，银川将吸引周边更多的购房者前来投资、居住，房价还有上涨空间。

任志强还指出，银川的房地产市场，从目前看，供求关系依然是不匹配的，房价现在开始向正增长转换，地方政府也出台了相关措施在调整，可以看出银川房地产市场正稳步向好发展，并会逐渐吸引更多的人到这里买房。

他说，从今年的数据看，全国有6亿多平米的库存，其中4亿多平米是住宅，但住宅年销售10亿平米左右，而商业部分一年只销售2亿多平米，库存也是2亿多平米，因而应当防止过度开发。