深圳楼市5月份成交量环比增长48%供图/CFP

　　过去30年中国居民的财富管理先后经历了存款时代和地产时代，也就是银行和房地产帮助大家管理财富，增值资产。但从2014年开始，居民来自于房地产的财富占比首次降至40%以下，而金融资产首次成为居民财富增量的主要来源，这意味着我们可能正在进入一个新的时代——金融时代。

　　从2014年开始，居民来自于房地产的财富占比首次降至 40%以下，而金融资产首次成为居民财富增量的主要来源，这意味着市场可能正在进入一个新的时代——金融时代。最近股市出现震荡，有人称资金从股市离开，重新回归楼市，但从各项数据来看，结果恰恰相反，中国长期资金进入金融领域才正式开始，楼市吸引力已经不再！

　　现状

　　楼市量价齐升引关注

　　2014年以来，政府数次出台地产刺激政策，包括2014年4月到9月40多个城市取消限购、9月取消三套房限贷、10月放宽公积金贷款条件、2014年11月和2015年3月和5月三次降息等，而3月底5部委联合出台地产新政，从购房资格、利率、首付成数等各方面刺激地产需求。

　　海通证券分析师表示，重赏之下必有勇夫，连续数次政策刺激终见成效，2015年3-5月30个城市地产销量增速实现了从11.9%到29.5%，再到40.6%的“三级跳”，而百城房价也在5月实现同比降幅收窄、环比由负转正。时隔一年多，房地产行业首现“量价齐升”。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，楼市新政策持续出现，从央行到地方的刺激层出不穷，这种情况下，房地产市场的成交量复苏非常明显。购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力最大的是信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

　　问题

　　复苏能否延续存疑

　　与地产行业“量价齐升”这一“和谐”局面形成鲜明对比的是，2014年以来，三、四线城市中小房企破产重组、“老板跑路”的消息频频传出。

　　兴润臵业曾是宁波奉化当地最大的房企，如今却已资金链断裂、资不抵债；温州中城建设集团曾是民企500强，如今却申请破产重组；而龙岩天成和邯郸金世纪的董事长则纷纷“跑路”。三、四线城市中小房企的前景并不乐观。

　　海通证券认为，本轮全国地产销量从2014年3月步入负增长，限购取消后在5、6月短期反弹，7月再度下降，降息后11、12月地产销量短期反弹，2015年前两个月地产销量再度下降。政策刺激或能在短期内提振改善性需求入市，但在人口红利消退的大背景下，意味着购房人群的总数见顶，因而地产销量改善持续性依然存疑。

　　分析

　　开发商日子还是不好过

　　2015年伊始，主流地产商纷纷下调新开工面积目标值，行业主体对行业前景的悲观预期可见一斑。以“招保万金”为例，万科将其新开工面积目标值由2014年的2238万平方米大幅下调至1681万平方米，降幅高达25%，而金地集团和招商地产也同样进行了下调。这是2008年以来三大地产商首次集体下调年度新开工面积目标。

　　同时，在三、四线城市库存压力大、盈利空间小的尴尬局面下，更多区域类开发商出于盈利的考虑，不得不将注意力转移到一、二线城市中去。以碧桂园为例，2014年以前，碧桂园主要扎根于三、四线城市，其业绩也处于领先水平。然而，2010年以来，碧桂园项目总量持续走高，但项目平均体量却日益回落。压力之下谋求转型，2015年4月9日，碧桂园以6.08亿元的高价拿下嘉定区徐行地块，并同时对外宣布，北上广深是其2015年挺进一、二线的战略方向。

　　海通证券表示，房地产行业供给端的变化不仅体现在企业发展目标和战略方向选择上，也同样体现在人才流向上。2014年房地产行业扩张停滞，导致企业内部晋升机会锐减，高管职位过剩，且越来越多的高管不看好行业发展前景，加之“互联网+”背景下机会涌现，因而地产行业高管纷纷离职，到其他领域“另谋高就”。

　　解读

　　房子还有吸引力吗？

　　过去30年中国居民的财富管理先后经历了存款时代和地产时代，也就是银行和房地产帮助大家管理财富，增值资产。但从2014年开始，居民来自于房地产的财富占比首次降至40%以下，而金融资产首次成为居民财富增量的主要来源，这意味着我们可能正在进入一个新的时代——金融时代。

　　以前居民去银行，通常只是存钱，或者找银行贷款买房。但是现在去银行，可以发现银行什么都在卖，除了卖存款，还卖理财、卖保险、卖信托、卖基金等等不一而足。海通证券表示，2014年居民新增财富的17%来自于银行理财、16%来自于存款，12%来自于股票，其他还包括信托、基金、保险等，这意味着居民财富配置多元化的时代已经来临，对金融资产的需求正在急剧上升。

　　而从资产收益率的比较来看，目前由于房价从来没跌过，北京、上海等城市的租金回报率最多只有2%。而如果把钱放在银行，目前一年期存款基准利率是2.25%，但由于存款上浮封顶50%，而实际上上浮比例多在30%左右，所以存一年最高也就是3%左右回报。

　　在金融市场中，目前代表性的5年期 AA 级企业债收益率仍在5%以上，很多蓝筹的PE就在20倍左右，倒过来算就是5%的隐含回报率，也就是无论股市还是债市的潜在回报率都远远超过了房地产和存款，金融资产仍是未来居民财富配置首选。

　　预期

　　未来金融资产比例仍将提升

　　根据海通证券的研究，目前中国居民总资产约 300万亿，其中居民储蓄约60万亿、占比20%，而居民房产总值约200万亿、占比70%，而居民各类金融资产的总额只有40万亿左右，占比仅约10%、严重偏低。

　　在股市60万亿市值只有25%左右属于居民。而在美国的家庭财富配置中，房地产占比仅为30%左右，存款占比大约10%，各类金融资产占比接近60%。从体量的角度比较，中国居民的金融资产配置比例存在着极大的提升空间，家庭财富配置从存款、房产向金融资产的转移才刚刚开始。