"3·30"楼市新政落地实施后，市场泛起阵阵涟漪，政策效果正在不断显现。国家统计局5月18日发布的数据显示，4月份房价环比略有上涨，同比降幅收窄，楼市出现明显分化趋势，一线城市需求得到释放，成交回暖，三、四线城市去库存压力较大。

        无独有偶，本月初，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布《2015年房地产蓝皮书》， 该书副主编、中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚也作出了类似的判断："一线城市和部分二线城市房价已有回暖趋势，人口聚集能力差的二线或三线城市则可能延续下跌态势。"

        而记者采访多位业内人士也发现，"分化将成常态、去库存仍未主旋律"已成为业内共识。

        "去库存"仍是主旋律

       自"3·30新政策"出台之后，一线楼市的供求关系和市场预期均发生了微妙变化。

         一个值得注意的现象是，自去年5月以来，一线城市房价首次出现全面上涨。深圳房价自2014年12月实现反弹后，已经连续5个月领涨全国；北京继3月止跌反弹后，4月房价环比上涨0.8%;上海则在3月房价持平的基础上，上涨0.7%;广州更是在4月实现逆转上涨0.4%.

        据国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%.

        在各地房价分化持续的同时，一个不争的事实是：大部分城市楼市仍有"去库存"压力。

        同策咨询研究部总监张宏伟向时代周报记者提供的数据显示，从2015年4月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市；无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三、四线城市仍然面临较大的市场"去库存"压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。

        最新的克尔瑞数据则显示，今年一季度一线城市待售库存总量3383万平方米，同比增长23%,去库存周期需要13.9个月，较为平衡。但与之相对应的是，一直销售相对较差的三、四线城市，待售库存却高达5124万平方米，去化周期更是高达22.9个月。

        "楼市进入下半场后，供求关系相对平衡，规模化发展的时代已经过去，但是至今为止，楼市上半场规模化发展带来的诸多问题仍然存在。张宏伟分析称，"大部分房企至今为止仍然没有放弃规模化增长的目标，企业的发展陷入去库存与利润率下降的困境。

        而来自几家大型开发商于4月份集中发布的年报，也在另一维度上说明了"去库存"之"任重道远".多家房地产上市公司同样面临存货大增的局面。根据Wind公布的数据统计显示，140余家房地产上市公司2014年存货总额高达2.3万亿元，比2013年增加16.3%.

        万科2014年年报显示，2014年万科的存货为3177亿元，高居上市房企榜首。这是万科存货连续两年高居3000亿元之上。时代周报记者注意到， 2014年万科存货中的已完工产品账面价值为226.9亿元，比2013年（177.2亿元）高出近50亿元。从存货占比上看，2014年万科已完工开发产品在整个存货中占比7.14%,而2013年只有5.3%.

        与2013年年报相比，2014年万科存货中明确列出了对6个项目进行了存货跌价准备，而2013年则没有进行存货跌价准备。而万科5月5日发布的数据显示，2015年1-4月，累计实现销售面积542万平方米，销售金额641亿元，较去年同期的669.8亿元下降4.3%.

        另一家地产龙头保利地产数据显示，截至2014年12月31日，保利地产的存货余额达2672亿元，仅次于万科，相较于2013年底的约2399亿元，增长273亿元，增幅为11.38%.而保利5月11日公布的数据显示，2015年1-4月，保利地产共实现签约面积 256.34 万平方米，同比下降 9.84%;签约金额 328.58 亿元，同比下降 9.73%.