中国的楼市的成长与发展，总是离不开国家政策的调整，或压或救。经历了2014年的楼市萧条，2015年楼市利好政策频出，释放出政府积极救市的信号。3月，两大新政再次出台，组合拳出手，措施超预期，政策放松预期更明确!除了房产股飞涨，还将给老百姓姓买房、卖房带来什么影响呢?

　　一、2015年3月那些刷爆朋友圈的新政

　　(1)二套房首付款比例调整

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。调整后，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　(2)提升公积金利用率

　　调整后，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　(3)二手房营业税免征期限由5年改为2年

　　财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从3月31日起对个人住房转让营业税政策作出调整。调整前，房本不满5年进行出售需缴纳营业税;调整后，房本只要满2年(含2年)，便可免缴营业税。

　　二、楼市新政有何实质影响?

　　看业内人士大胆预测：

　　1、购买力与房价

　　二套房首付政策将使得二套房购买者的购房能力回到2012年前，或将拉动销售额增加1%~5%;公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场，拉动5%~10%的新增需求;如若伴随各地公积金贷款上限打开，效果将更加明显。营业税减免将来影响市场交易中约20%的二手房屋，其有效房价将下降5%-6%。

　　2、市场表现

　　从市场层面来讲，量价齐涨几率将大大增加。二套房首付比例的降低，对于购房者来说，叠加之前的取消限购政策影响，购房者很可能再次积极入市。松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。

　　但也有人认为，改善型需求购房者的首付能力比较强，降首付对他们的影响可能没那么大。松绑二套房贷款政策预期愈发强烈，如果一线城市房价继续上涨，不仅老百姓难以接受，恐怕也不是政策层面所乐见的。对于这种担心，有专家表示，房地产涨价肯定是不健康的，但是在目前我国的经济发展阶段，降价带来的问题更多，两会中也提到，未来市场是均衡发展，托底也很重要。

　　3、银行政策

　　对于新政的实施，相关银行人士表示，他们在收到上级行的通知后，会马上按照新政策执行，目前正等待各总行的细则落地。

　　针对银行风险层面，专家认为只要避免人为“做高评估价”的现象，就不会有太大风险。毕竟，二套房首付仍然会普遍在4成以上。银行也会根据不同城市、不同片区的楼市风险，来确定首付比例的。

　　4、股价

　　二套房贷首付比例下调，势必对地产股带来影响。

　　中午央行紧急通知媒体开会之后，降低二套房首付比例的传言就已蔓延开来。受此消息影响，午后地产板块狂飙，涨幅超3%，荣安地产、中关村涨停，招商地产等涨幅居前。房地产B基金涨近8%。在当前牛市利好大环境下，地产股可能会迎接新一轮的暴涨。

　　三、延伸阅读：二套房首付政策调整

　　5年来，我国对“二套房贷”的政策经历了由“首付比例不低于50%”到“首付比例不低于60%”，从“认房又认贷”到“认贷不认房”的变化。

　　2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称《国十条》)。

　　《国十条》规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，银行对二套房认定是“认房又认贷”，即只要手头有一套房，不管是否为贷款所买，其再贷款买房时均被视为购买二套房。

　　2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　2014年9月30日，央行、银监会对房地产“限贷”政策作出调整。其中，“二套房贷”的松绑尤受关注，被市场普遍称为“认贷不认房”，但此次二套房的首付比例依然执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的政策。

　　华商报记者刘培整理

　　楼市注入强心剂 市场反应各异

　　楼市在经历了2014年的冷冬之后，如今似乎有些春意渐浓的意味。楼市调控一再松绑，使得不少人觉着房价要开始大涨，其实这是一种不切实际的期待，也是对市场和政策的误读。

　　首套房：反应比较理性

　　距离新政推出已有一周时间，各开发商会有何反应?位于市中心的一家楼盘销售经理说道：“目前我们的营销方案还没有改变，优惠仍旧很多，虽然外地已经有涨价传闻，但是我们还没有。”

　　世纪大道一楼盘营销总监介绍到：“我们这几天主要的事情就是研究政策，开会商讨下一步推盘细节。现阶段酝酿涨价我认为是不明智的，主要还是以跑量为主，但不排除减少例如买房送装修、家电等类似优惠环节。”

　　根据咸阳各个开发商提供的数据反馈，目前咸阳楼市仍旧以跑量为主。与其他城市出现涨价传闻不同，咸阳楼市目前暂未出现涨价现象，多数开发商还是略显理性。

　　在陈阳寨附近的几个新盘售楼处，有几组看房者正在了解楼盘情况，在问及他们对于新政的看法时，多数购房者还是显得较为理性，并没有因为新政而急于出手。

　　据售楼处工作人员介绍，新政出台后，这几天过来看房的客户并没有明显增加，一方面是由于上班时间，另一方面则与有些客户还处于市场观望期，房贷政策还未在地方落实有关，但是也有不少年轻购房者来询问公积金贷款购房的相关事宜。

　　二手房：提振市场信心

　　无论是二套房首付比例的大幅下调，还是个人住房转让营业税政策的调整，应该说对二手房市场的影响较一手房更为明显，楼市流动性有望增强。

　　对于改善型需求的购房者来说，大、中户型的房子将会受到更多的青睐。特别是一些新近几年交付的大面积房源，可能由于“5变2”政策的实行而得益，加快成交速度。不过，无论是首付比例下调，还是营业税调整，对市场信心的提振意义更为明显。

　　昨天上午，人民路某中介门店经理告诉记者，政策落地后，他和同事都接到了不少购房者关于政策咨询的电话，普通住宅享受“5变2”的政策福利还是相当可观的，少则几万元，多则一二十万元。他认为，新政出台可能在短期内会一定程度提升二手房的成交量。

　　楼市新规之下置业者喜忧参半

　　业内人士认为，楼市新规之下，对于刚需、改善来说可谓喜忧参半。但是就咸阳楼市来说，房价不会上涨，未来新规实施，如何落实还需要更为细致且适合落地性政策出台。

　　【刚需置业】早过户损失多

　　王先生上月购买了一套满2年而未满5年的普通住宅，3月中旬过了户，交了5万左右的营业税，而最近财政部出台的新政策规定，免征营业税的年限由原先5年改为2年，自己这套房子刚好符合条件，就因为自己过早了几天，营业税多出好几万。

　　王先生自嘲成了名副其实的“冤大头”，但转念一想，如果在政策后过户，万一碰上涨价或者是一些客观因素，也就更麻烦，这样一想就坦然了很多。

　　华商报记者也算了一笔账：假设，购买一套100万的房子，这套房子满2年未满5年，按5.6%的营业税计算：调整前他需要支付5.6万的营业税，新规颁布后，过户可以省下这笔钱。如果使用公积金贷款;调整前公积金贷款最低首套首付款比例30%，则他需要付30万元首付，调整后公积金贷款最低首套首付款比例20%，则他需要付20万元首付。

　　【改善置业】找合适机会出手

　　小王参加工作已经有14年，由于家里添人口，近期准备购买人生的第二套房子。来改善家里人的住房条件，多次看房、分析和家人的共同协商下，他看上了一套总价在60万的房子。

　　华商报记者简单的算了一笔账，以目前咸阳某项目的房价来看，套内面积在100平方米的住房总价在大概为60万。以首付3成来看，需要支付18万元首付款，向银行申请贷款42万元。依照二套房基准利率1.1倍的利率计算，贷款20年每月需还款3138.83元，20年总共需要支付333319.09元利息。

　　如果以首付4成来看，需要支付24万元首付款，向银行申请贷款36万元。依照二套房基准利率1.1倍的利率计算，贷款20年每月需还款2690.43元，20年总共需要支付285702.08元利息。相比首付3成将少支付47617.01元利息。

　　中房·阳光美域销售副总孙燕表示，此次新政出台，很多刚需购房者可能会选择静观其变，对于刚工作时间不久，公积金金额比较少，需要组合贷款，新政出来后，市场反应应该还需要一段时间，但如果碰到合适的房子，可以选择适时出手。

　　楼市新规之下“喜忧参半”

　　从事房地产相关行业的张先生最近也正准备给自己换套房，改善一下居住环境。自从新政出台后，张先生为之一阵兴奋，第二天便去售楼处看房。按照原来的贷款政策，他现在购房属于二套房，首付至少要六成，但是新政出台后，首付比例降低至四成。对于他来说，首付款压力减小不少。然而，他也有一些担忧，“虽然国家政策出台了，但是等政策落实到地方可能还有一段时间，而且在实际执行过程中，能不能从银行贷到六成还是未知数。”

　　宇宏·健康花城销售经理胡婵娟说，调控新政对于开发商而言应该是喜忧参半，细则对于二手房市场影响势必会挤压出一部分需求转投一手房市场，市场的供给被压缩了，一手房的需求增多了，对于开发商而言是好事。对已改需开发商也会通过降低售价、分期付款等等方式来提高自身项目的销量。

　　华城国际广场副总经理郑大群表示，目前政策的细则未完全落地，对未来很难做出预判，作为开发商不会贸然改变公司开发策略。不过不排除放缓一些开发节奏，但大的方向目前不会有任何改变。从全国一线城市北上广的反应也是情况不一，但就咸阳楼市状态而言，楼市新规暂不会影响到房价上涨，仍然是以刚需为主，消灭库存的2015。 本组稿件除署名外由

　　华商报记者 汶威承 雷鸣 张晓哲 采写

　　楼市新政来袭开发商看法不一

　　此次央行、住建部、银监会、财政部和国家税务总局先后下发通知，出台的一系列楼市新政，在市场中引起了较大的关注。咸阳开发商整体反响强烈，发表的看法不一，从不同角度对此次新政进行了解读。

　　孟渭泰：改善型需求受益或最大

　　针对近期一系列政策的释放以及实施，丽彩集团营销经理孟渭泰认为，房地产市场作为与政策联系较为密切的行业之一，任何一个国家新政的出台，对于开发商而言将是“牵一发而动全身”。此次新政预示着楼市政策逐渐向好，这对于咸阳楼市来说无疑是利好较大。

　　“尤其是二套房首付比例降低，这对于改善型需求的购房者而言受益或最大。降至4成后，意味着改善居住条件的门槛降低，购房者负担减轻，二套房的首付费用也能够承担得起，出手的速度也将相对较快。”孟渭泰说，楼市向好是大势所趋，新的有利政策逐渐出台，对促进刚需入市，提振开发商信心作用较大。无论是对住宅市场还是商业投资均有刺激作用，也将助推楼市在“金三银四”及以后向好向稳发展。

　　郭红涛：成交量有望小幅上涨

　　国润城销售经理郭红涛分析，本轮楼市新政可视为继银行降息以来针对楼市的第二波利好政策，从政策面来看，主要是通过货币手段鼓励改善性住房需求的进场，以及迅速去除库存压力。

　　“从去年以来，因为楼市整体库存压力较大，购房者观望情绪不减，开发商去库存心切。此次新政有望打破这一局面。”郭红涛认为，新政有望使成交量在短期内小幅上涨，而价格环比也将会持平。预计后期随着更多利好的财税政策出台，楼市价格将会有所反弹。不过咸阳市场由于其特殊性，大涨的可能性微乎其微。

　　韩丽颖：咸阳市场反应可能缓慢

　　宏大地产营销总监韩丽颖坦言，根据目前的现状分析，此次楼市新政对低迷已久的市场将是极大地提振。不过新政作用到底有多大，还不能过早地下定论，还需观察一段时间。咸阳市场有其特殊性和局限性，市场反应可能缓慢。

　　“咸阳市场主要由三个板块组成：世纪大道板块、沿湖板块、市中心板块。世纪大道板块因为距离西安较近，与西安市场的联系比较密切，新政出台后的反应与落地往往比较迅速和及时。”韩丽颖称，而沿湖板块和市中心板块，由于市场开发相对饱和，销售格局早已定局，新政出台后开发商出现较大的动作可能较小，尤其是价位牵动着更多准客户的“神经线”，如果稍微有所变动，对客源的影响将不言而喻。

　　韩丽颖认为，市场供求决定着房价的浮动，咸阳市场与西安较近，一部分客源被西安市场分流，加上西安市场较大的吸引力，以及品牌和品质等方面的差距，决定着咸阳市场只能被动前行，新政反应只能再等一段时间后观察。

　　王力：市场更需平稳健康

　　阳光·尚苑销售科科长王力表示，新政出台说明当前房地产行业的不平衡感逐渐加重，而有关方面则希望找到供需双方的平衡点，使得市场在保持平稳的前提下，促进行业更加健康、平稳和谐地发展。“此次政策出台可以缓解首付压力，但是无形中也增加了购房者的还款压力，因此开发商更应该谨慎乐观，特别是在价位等方面不能有较大变动。”王力说，咸阳市场由于之前库存量较大，短期内快速消化完有点不太现实，还有咸阳地处三、四线城市的特性，市场更应该在平稳健康中前行，开发商若是稍微跟风大幅度地变动，其后果将很难想象。