从2009年开始，甘犁组建的中国家庭金融调查开始对中国家庭资产、收入、消费等金融状况展开调查。最新来自于全国29个省市自治区的中国家庭金融调查数据显示，中国空置房已达5000万套的高危数值，高于欧美等发达国家。同时，逐年增长的新建商品房将进一步恶化房地产形势。

　　根据甘犁的调查，中国家庭购房主要需求仍然来自投资性需求，但由于大量空置房的存在，同时房地产市场将在未来5-10年持续处于下行趋势，甘犁认为，目前已不是买房投资的好时机，未来真正健康的房地产市场将是改善型需求为主。即将到来的2015年，不出意外，房地产市场将持续缓慢下行。

　　美国德克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查(CHFS)与研究中心主任甘犁

　　房地产市场下行趋势日趋明显

　　房观察：中国家庭金融调查数据显示，截至2013年8月， 24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求，13.1%有改善型住房需求。目前这一数据是否有变化?对房地产的影响?

　　甘犁：肯定都在减少。这一年多，尤其是2013年底到2014年初中国住房市场有很活跃的一段时间。刚需、改善型家庭都在买，所以这两个比例在降低。

　　其实中国房地产市场这十几年的发展，我们购房的家庭，有需求的家庭都在买。比如从2013年8月到2014年9月，购房的家庭有3/4已经有一套房子，1/4的家庭是首次购房，超过一半的家庭，是非常清晰在做投资性需求。2014年的数据里，30%左右的家庭告诉我们买房子是为了投资。这个比例在上升，一季度的时候为10%，二季度上升到25%，三季度维持在30%。

　　房观察：今年以来，家庭购房投资的比例在不断上升，而整个房地产市场呈下滑趋势，为什么会出现这种状况?

　　甘犁：这个其实很有意思，说明房地产市场下降的时候开始有一批人认为该抄底，机会来了。因为房地产的价格已经跌了，这套房子或这个区域已经看了很长时间了，之前一直在涨，不敢入手，房价跌下去，就该入手了。市场出现分化这是非常明显的。这部分的比例很低，在买房的2%当中占25%。

　　今年总体来说，和第一季度相比，第二、三季度住房市场的预期非常明显在下滑。所以这样是一个大趋势。第三季度9月底的数据，尤其是有多套房的家庭对住房市场非常悲观。今年9月底10月初，总体上认为中国住房市场今后的发展是中性的，但是多套房的家庭和想购房的家庭，供给和需求双方都认为市场是悲观的。其他的，既不想买房又没有房产卖的家庭认为市场是比较好的。现在的大趋势是，第四季度的数据已经完成了收集，经历了股市剧烈的震荡，房地产市场逐渐趋于平稳。

　　房观察：抑制投资性的需求，房产税是否是一个有效的方式?

　　甘犁：对，房产税是一定要起来的，大家不要有任何的怀疑，只是时机不清楚。目前不会，因为房地产在下行的时候不会出台房产税。房地产开始回升了以后，房产税就会出来了，因为房产税已经进入了人大的立法程序，房产税是一定要出来的，政府想用房产税来逐步的代替土地财政，这点上目标是不变的。

　　房产税，我们也提过一个方案，认为只是对多套房征税，不要对首套房征税，然后征税的比例其实不需要太高，在目前的价格情况下，2.1%就足以满足中国土地财政的需要。但是2.1%也挺厉害的。它肯定要引起一部分人抛房子，对房地产肯定是有影响的。

　　房观察：你在很多场合说过，房地产市场现在处于下行的趋势?

　　甘犁：现在短期是。所以我很期待近期股市的数据出来，因为受调查的人跟我讲房地产的投资，为什么买房地产，买多套房投资，是因为中国没有投资的渠道，他说如果有了投资的渠道了，我们就不一定买那么多房子了。

　　现在出现股市的突然爆发性的增长以后，有可能性一部分人要卖房投资了，弃房入入股市。目前股市涨的时间太短，如果稳定的涨下去，就有这种情况。2006年股市大涨的时候人人炒股，没有人谈房子。但现在卖房很困难。买房和卖房都处于观望的状态。

　　同时，我们做了一系列的分析，发现取消限购、降息、公积金等等没有起到作用。当时有个估算，降息对房地产的预期有多少，就是说房地产这一系列的，政府相当于有一点点救市的措施，这一系列救市措施，我们发现意义都不是特别大，也显然没有起到很大的作用。

　　就是决定房地产的主要还是预期，什么事情都大不过房价的预期。目前大家对预期房价是悲观，但是也不是说房价一定会跌，肯定不是很乐观。对大多数人来说，在这种情况下就等等。

　　5000万套空置房与新房的竞争

　　房观察：之前你们公布的调查数据中，提到中国目前有5000万套空置房，处于一个供大于求的状况。5000万套空置房意味着什么?

　　甘犁：今年6月份空置率发表之后，很多学者、开发商、机构对数据提出了疑问，他们认为中国的空置率不会有5000万套这么高。他们背后的逻辑是，5000万套空置房是指城镇住房，过去十几年城镇化，城镇家庭新增了7000万个家庭，国家统计局的数据来看，城镇地区新建的，除掉拆迁的之外，新建了7000万套房子。所以7000万个家庭，7000万套房子，不管房子出租还是卖，都正好消耗，这是他们的逻辑。

　　之后分析，这源于对中国城镇化的理解。实际上新增的7000万个家庭当中，并不是所有的7000万个家庭都是我们一般理解上扛着包到城里面来居住和打工了。

　　一个城镇化就是编码的城镇化，就是温江县变成了温江区，一个乡变成了一个镇，镇变成了街道。从这个角度来说，地方变成了城镇以后，比如说这个地区居住的家庭就变成城镇家庭，他原来是农村的，是农民。变成城镇，但是他是带着房子的，就不会有购房需求。

　　实际上应该有超过3000多万-4000万个家庭是这一类的城镇化，他们是带有几千万套房子进来的。统计局统计的是新建的，是开发商新开发的，所以实际上城镇的总体住房的新增量是超过了7000万套，应该有1亿多套，所以多出来的房子就是空的。5000万套空置房大数上是没问题的。

　　这就是城镇化的理解误区。这番分析让我们意识到今后房地产市场还是有希望的。错解了城镇化以后，所以开发了特别多的房子，这是需求供给过剩的原因。另一方面，因为错解了城镇化，城镇化率可能没有想象的这么高，今后还是有希望的。应该是十年二十年以后了。因为目前，这些随城镇化带房子的人，买不起房子，也没有住房需求，但是房子确实又旧，还是农村房，或者自建房。未来有换房的需求。

　　这些人要搬到商品房里面，他的经济和收入需要有一个长足的发展。所以我认为中国房地产的现在是过剩的，这是明确的。但房地产不是衰败了，不是说从此以后就没有需求了，需求还是在，只是需求我们现在稍稍的提前，对需求的估得过早了，他们的收入还没到这个份上。慢慢的这些需求，随着经济的发展它还是会慢慢释放。

　　房观察：那从你们的研究来看，空置房的大量存在，直接导向的结果是什么?

　　甘犁：空置房的存在，最大的问题是它会非常严重的指向房地产崩盘的可能性。如果你有一套房子是自住的，还有一套房子是空着的，如果你只有自住的房子，或者另一套房子有人住的话，当房价下行的时候，你不紧张。不买卖，上行下跌都什么关系。

　　绝大多数人都没有空房的情况下，房价上行下跌都没关系。主要是靠市场现行的需求供给。有大量的空置房的情况下就有问题，有一套房子空在那儿，为什么买这个房子，为了养老、子女上学、留学等投资，投资有目的的。如果说房价跌的时候就着急了，缩水了，很容易把房子卖掉。但本来房地产是一个流动性非常不好的资产，尤其是有人住的时候流动性非常不好，但是空置房的流动性相对好一些，因为它没有人住。如果大量的空房子集体出售，至少其中一部分人想卖，对市场的冲击也是非常大的。

　　卖空置房和卖新房就形成竞争。我们目前全国的待售房大概是500万套，10%的空置房拿出来卖的话就是500万套，就是对待售房的数量加倍了，对市场的冲击会很大的。

　　房观察：成都空置房数据是多少?

　　甘犁：26%，算蛮高的，但是成都有个特点。我们把空置房分成两类，一类是家庭只有一套房子，但是空着的。那么这种房子的话出手卖的可能性不高，就这一套房子，可能去外地打工。另一类就是多套房的空置。

　　成都非常特殊，虽然是26%，但是单套房空置的情况远远高于其他城市，它有9%的房子空置率，26当中9个百分点是单套房空置。这个说明什么呢?说明很多人是愿意把成都当成自己的老家，所以它的市场还是比较健康的。有很多房子空着，但是这个房子实际上是这个家庭唯一一套房子，它一般不会卖。反映了成都比较适合居住嘛，也反映了大家比较喜欢，出去的人都愿意回来。

　　房观察：现在空置房数量的背景下，你给予的建议是?

　　甘犁：第一个就不要买空置房，不要买房投资，这肯定不是一个好的时机，买房投资，时机肯定不好不对。房地产还没有稳定下来。

　　我们整个国家的趋势是，投资等20年可能还行，但20年需要多大的投资回报率才值得。所以我觉得就不要买房投资，如果自住问题不大。第二，如果有空房，短期有资金的需求，应该想办法还是卖掉，因为房地产市场总体还是会下行的。

　　5年、10年以后了，我觉得中国房地产市场应该不错，但是不错也不会像过去十年这样的暴涨，那是不对的。但在今后十年，因为毕竟我们的生活水平在提高，现在买的房子，十年以后去卖的话也有问题，因为十年以后的需求可能也不一样，那你现在把房子存在那个时候也不对。

　　供过于求的房地产市场 三分之二的房企都会垮掉

　　房观察：目前房地产处于供过于求的状况，未来的发展方向是?

　　甘犁：我们总的来说，房地产的需求持续的还是在，只是说那个规模没有这么大。我们现在有几十万家房地产开发企业，过剩了。过剩的原因跟所有的行业一样，当这个行业有一个超额利润的时候，就有大量的企业去追逐这个超额利润，自然就会过剩。这当中比较强大的企业，实际上是可以长期的稳健的发展，一些小的开发商，实力不够强大，产品比较单一的，这些能退出来的就赶紧退出来。

　　两三年以前，我说三分之二的房地产企业都会垮掉，我当时说的是三五年以后，我觉得这个估算是对的，肯定是三分之二的房地产开发企业要出问题。因为我们的房地产开发企业量特别大，比如说20家、30家它已经占了很大的市场份额，后面的一大批小企业肯定是不能长期存在的。

　　房观察：未来房地产仅是大开发商的市场?

　　甘犁：大开发商，且还要专业。专业就是说，比如做某一类的楼盘做得非常的精细、低价，高质。比如说做养老地产做得很专业。同时还是服务型的企业，把产业链拉长的企业。有些开发商做智慧社区，不光光是提供住房本身的开发，对整体的社区、社区网络的建设，甚至安全服务。

　　因为我们需求的层次也在提升。以前有房住就好了，现在我们光有房子住是不行的。房子买一个放在那儿，空着是投资的，但是当买来自己去居住的时候，可能要求的层面就非常的不一样了。

　　房地产要健康的发展，投资的目的总是会存在的。因为它是一个产品，可以存在很长很长的时间，在很长的时间中，人不一定在一套房子里住很长时间，因为有流动的需求。但未来，改善型会越来越上涨。

　　房观察：未来改善型、投资、刚需的需求比例是?

　　甘犁：未来肯定是改善性需求占主导，这个是一定的，不同层次的人的改善性需求，它是上升的。现在是投资为主，现在买房子还是投资的人占主导，这是不健康的，那么比较健康的是以改善性需求为主。以前的状况是，改善性、投资、刚需需求都强，加起来市场使劲往前冲，每年新建房在一千多万套房子以上，数量一定要缩小。

　　房观察：从目前的状况看，明年的房地产走势如何?

　　甘犁：肯定不会涨，是一个缓慢下行的一个趋势，但不排除会有风险。如果股市持续上涨，有人卖房入股市的话，那房地产危机就大。正常情况下目前的经济发展和老百姓，还是不算悲观，所以房地产不会出现大规模泡沫的现象。

　　房地产开发商可能也会减少投资的开发力度，慢慢的消化掉存量，不要大幅度的增长。如果待售房大幅度增长，为了资金回笼，开发商大量选择降价出售以价换量的话，可能引起房地产市场比较大的崩盘。所以如果开发商、老百姓都没有这么大的问题的情况下，我认为中国的房地产市场会相对平稳，可能是稳中有降的趋势。

　　我觉得是一个健康的趋势，慢慢的让房地产的开发规模降低，然后不断让房价降下来，让更多的老百姓能买得起房子。然后改善性需求，不断的去改善自己，这种需求能够满足房地产市场的发展，更加的往深化，而不是往规模在走，往产业链的延长、服务、质量来发展，是非常健康的。

　　从空置房的这个角度来说的话，慢慢的也被消化掉。其实现在很多地方政府已经这种情况，政府已经开始出现购买空置房来做保障房，包括北京都有这个打算。鄂尔多斯已经在做。政府开始用资金来购买空置房，来做保障房，不管是廉租房，都是很好的一些措施，这个你把一些消化掉，把一些房子慢慢消化掉，这是蛮好的方向。