物业管理内容

一、对物业使用人的管理与服务

小区物业的使用人，是物业的居住者和使用者。他们可以是房地产物业的产权所有人，也可以是任何形式的住用者。对于物业管理企业来说，一旦与物业管理的委托人(即产权所有人或住用者)签订了委托管理合同，委托方就把管理权交付给物业管理公司，企业就有权依照合同对物业产权人和使用人的居住行为进行管理。

对物业使用人的管理一般从以下几方面入手。首先是治安管理，具体包括小区的流动人口管理，车辆管理，消防管理。其管理目标是保证小区物业使用人的居住和生活安全，防止偷盗、车祸、火灾等危害使用人安全的事故发生。其次是小区环境卫生管理，根据小区环境卫生管理规定，对小区物业使用人进行宣传、教育、指导，并对违反规定的行为人采取措施进行处理。其三是园林绿化管理，根据有关管理规定，对使用人进行宣传、教育、指导，并对违反规定的行为进行处理。其四是小区内装修管理。小区内房屋装修行为，对小区内毗连建筑物的结构构件安全、小区内的治安、消防及保洁工作均有一定影响。物业管理机构针对装修行为，也应制定相应的管理规定和措施。

为物业使用人的服务，作为一项特殊的第三产业，一般分为常规性服务和特约服务。常规性服务通常是针对小区公共设施，房屋共有部位，以及物业产权人和使用人整体而开展的服务。特约服务是指物业管理机构根据物业使用人要求而开展的特殊服务，如代送牛奶、代购物品、代送病人、上门维修房屋设备等。

二、对物业设施的管理与服务

物业管理部门主要是针对物业的公共部分或共有部分，开展维修养护等技术性管理工作。具体分为两大部分：房屋本体的维护和房屋附属设备的运行维护。

(一) 房屋本体的维护

房屋本体的维护，是对房屋本体共有部位，如屋面、梁、柱、墙、基础等承重结构部位及外墙面、楼梯间、走廊门厅、设备房等部位，开展查勘、鉴定、养护、维修等技术管理工作。

(二) 房屋附属设备的运行维护

房屋附属设备包括供电设备、供水设备、楼内消防设备、采暖设备、电梯设备等等。房屋附属设备运行维护包括了设备的运行操作，设备养护，设备维修等内容。