上一次地产政策最大力度的由紧到松的周期拐点发生在2008年末，此次政策调整的力度和方向与2008年有一定的相似之处，出台政策的宏观背景与2008年也有一定相似。但与2008年截然不同的是，房地产行业的整体供需已经发生变化，最为标志就是全国范围内实现户均1套房。我们测算2009年行业供应缺口为26.2%，而2014年供应则富裕6.5%，2015年由于需求回升及新开工低迷，预计供应富裕小幅改善至5.7%，收窄0.8个百分点。

　　长周期看，房地产市场的景气度由供求关系决定，而短周期的波动由货币政策决定，当全局性的供大于求来临时，放松货币政策并不会有显著的需求提振效果，反而会加速风险的累积。1998年住房体制改革取消住房实物分配以来，中国商品房市场经过了16年的发展，共计完成87亿平米商品住宅销售，人均居住面积由18平米上升至32平米，2010-2014年间销售面积的平均增速由前期23%下滑至7.8%。

　　我们按照刚性需求（由城市化和人口红利驱动），改善型需求（由人均住房面积提升驱动）和拆迁需求（由存量住房折旧驱动）测算行业需求总量，2005-2010年间，平均年需求约12.8亿平米，全国住宅年平均销售面积6.9亿平米，年均新开工面积8.29亿平米，均远低于需求总量。但2010年后，年均销售和新开工面积分别为10.4和14.1亿平米，超过总需求13.1亿平米的水平，行业已度过供不应求阶段。其次在利率市场化的过程中，我们认为商业银行惜贷的行为依然存在。

　　信贷政策的松动将利好明年全年需求的释放，但由于是政策边际效应而非降价刺激需求，因此改善型需求的改善将更为明显，这也将体现在核心一二线城市的成交上升幅度高于全国水平。同时由于2014年末开发商已改变对明年行业的悲观看法，预计在2015年年初由于新开工和土地投资的改善，下半年供应仍相对充足，全年成交平稳。

　　我们预计一线/二线/其余城市销售面积同比为20%、10%和5%，全国成交面积同比上升6.1%，成交均价同比上升2%，成交金额同比上升8.2%。

　　王琳、杨侃 平安证券分析师（本文节选自其研究报告）