财经观察员韩洋在撰文中提到，中金的一份报告预测，随着中国经济的进一步下滑，货币宽松势在必行，未来将有多次降息和降低存款准备金率政策推出。如果预测成真，信贷政策这个“金箍”松开，房价这个“孙猴子”也可能再次放肆，那么，“刚需族要抓住买房机会”将不再是提醒，而是警报。这一观点值得关注。

瑞士银行近日发布2015-2016年度经济展望报告，预计中国经济增速将从2015年开始跌破7%而进入“六时代”。并认为，尽管中国未来稳增长政策会加码，但房地产下滑对内需的拖累幅度会更大。

报告分析称，拖累中国经济增速，使其可能跌破7%的主要因素是房地产业的下滑。2015年房地产新开工面积将继续下跌10%-15%，并拖累GDP增长1.5%左右。

中国国务院参事夏斌夏斌认为，当前的中国经济毫无疑问处在一种困局之中。从拉动GDP增长的角度看，出口的贡献不能给予太高的希望，消费率的提高是一个漫长的过程。

投资中制造业产能过剩，基础设施建设很难继续维持高增长。因此要想保住GDP增长7.5%左右的目标，房地产投资是关键的一环。

夏斌曾在今年六月份的一篇内部报告中说，“当前经济走势关键看房市，房市下跌已成必然定势”。而如果住房销量下降，房价下降，存在系统性风险爆发的可能性。

夏斌认为，至少风险会分成四波出现，且不排除四波风险会并行出现。

第一波，房市价量齐跌，价格在跌但程度不高，量也在跌，卖不出去了。这种状况现在已经开始。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题，房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌，开发贷款的质量问题紧随其后。

面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业，银行行长的第一反应是马上收紧贷款，收旧贷款，不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债，破产。间接效应是GDP下跌，这是第一波。

第二波，收紧房企银根的连锁反应是，涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩，如果房地产投资再进一步下降，产能过剩问题更大。

因此导致这批相关的非房地产行业产出减少，或者减少投资，或者倒闭破产，进一步影响全局性的投资和GDP，这是第二波。

第三波，地方GDP马上下滑，地方政府破产。去年一年，地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入，一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高，100%多的都有。

在这种情况下，如果房市价量齐跌，首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱。今年5月份，武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去，因为房地产企业房子卖不出去，价格都跌了，老板不愿意拿地了。

据披露，有些城市已经出现土地拍卖流标，二次流标。今年10个典型城市，5月份的土地收入已经同比下降了25%。

最新的7、8月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%到10%，地方政府由于资金压力，没有钱了，怎么办?收缩基础设施建设，棚户区改造资金配套不够，保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是，地方GDP马上下滑。

现在全国每年大量的基础设施建设，80%都是银行的钱，或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资，如果地价进一步下跌，对地方政府无疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。这个时候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍卖土地。

但越加快拍卖土地，地价跌得越快，这是必然结果。地价跌得越快，会从房地产企业、地方债等各种渠道，激化银行资产质量的恶化。这样的话，使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环，银行就不敢贷了。

第四波，群体性事件集中爆发。随着银行对房企的信贷紧缩，理财市场上的违约事件频频出现，由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。现在整个社会都在讨论刚性兑付不兑付的问题。

对此，夏斌坚决主张不能刚性兑付，否则老这么下去，中国的金融市场秩序怎么建立？但是不刚性兑付，老百姓怎么办？夏斌的观点是要坚决打破刚性兑付，目前可暂时有些变通措施。

金融天生具有内在的不稳定性和顺周期的特点。中国当前经济运行传导机制的主要特征是什么?是“土地财政”，以土地为杠杆，撬动金融。通过撬动金融，推动经济增长。

在土地财政、金融杠杆、经济增长三者紧密相联的扭曲局面没有彻底改变之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而刚刚开始有点戳破之初，房市的价量齐跌，土地收入的减少，会引起银行资产质量的恶化，银行从自保角度出发，会紧缩信贷，由此必然会发生整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。

一旦发生以上情况，夏斌预计，今年的GDP即使在微刺激的政策下能够渡过7.5%左右的难关，但是未来两年内，仍然有可能下滑到6%以下，中国经济将陷入严重的萧条和中等收入陷阱。如果中央政府没有事先的政策干预，这是完全有可能发生的大概率事件。

夏斌认为，现在如果没有其他准备，不是提前开始一点一点布局干预，2015年，2016年跌到6%完全可能。因此，中央政府应该要从最坏的打算入手，做好各种准备。

上周五晚间，央行发文下调贷款基准利率0.4个百分点，这被市场机构视为继930房贷新政后房地产市场又一政策利好。

调整后，5年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前利率下降0.4个百分点，在一定程度上降低了购房成本，因此此次降息被部分机构解读为中国央行再次出手救市。

数据显示，随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3个百分点和0.1个百分点。这也是房价环比降幅连续第二个月收窄，楼市筑底的态势显露无遗。

而中金的一份报告则预测，随着中国经济的进一步下滑，货币宽松势在必行，未来将有多次降息和降低存款准备金率政策推出。如果预测成真，信贷政策这个“金箍”松开，房价这个“孙猴子”也可能再次放肆，那么，“刚需族要抓住买房机会”将不再是提醒，而是警报。

但需要注意的是，降息过后房价会涨的规律虽曾多次应验，可“今年不买房，5年都白忙”这样的论调却仍然显得言过其实。

有分析认为，就降息本身而言，此次又是非对称降息，特别是存款利率浮动区间的上限进一步放大至1.2倍，毫无疑问银行资金成本将进一步提升，特别是中小银行为了能够揽储必将会尽快出台相应的一浮到顶的存款利率。

而对国有五大行而言，左右为难之后必将步其后尘，最终利差大幅缩小，个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间，将直接影响银行投放个人房贷的积极性。

银行毕竟是自负盈亏的商业机构，资本的趋利性会让其将有限的资金投向收益率更高的标的。

对购房者而言要获取优惠利率将更不可能，甚至连享受基准利率也难以保证，房地产市场又将进入年初以来“钱紧”的窘境，这将对房地产市场企稳回升产生非常不利的影响。

而且市场环境也不可同日而语，当中国经济已经走上新常态，旧规律也显得力不从心。

可以看到，近年来房价持续快速上涨和部分城市盲目扩张，今年以来的这轮调整正是市场周期性规律作用的结果。在市场化改革、分类调控、房地产税收改革、住房信息联网等政策预期影响下，住房市场正在逐步回归居住属性，住房消费也将更趋理性。

正如任志强所说：“央行降这么点息，全国有那么多库存，房价怎么就能随便涨?”

瑞银首席经济学家汪涛日前发布最新报告称，房地产行业已经面临供给过剩、内在需求疲弱的结构性拐点。这一背景下，虽然近期限购和限贷政策放松有助于在未来几个月改善市场信心、提振销售，加快户籍改革步伐也会在一定程度上支撑住房需求，但短期内房地产销售大幅反弹的难度很大。

汪涛认为，即便未来政策进一步放松，开发商为了消化库存压力、适应行业结构性拐点，仍会在明年继续削减土地购置和开工。因此预计2015年新开工面积将在今年下跌10%的基础上再跌10-15%、直到2016年才有望企稳，以施工面积衡量的建设活动增速预计将在2015年放缓至0-5%、2016年还会继续小幅回落。

具体房地产对经济的影响，汪涛表示，预计房地产建设活动持续放缓将对金属、采矿、建材、机械、汽车、家电等行业带来越来越大的负面拖累。这些行业需求下降、现金流恶化又会进而影响其投资。

随着收入增速放缓、再加上负财富效应，消费最终也难独善其身。房地产和建筑业产出增速每放缓10个百分点，对GDP增速的直接和间接拖累将达2.5-3个百分点。

预计今年房地产下滑已拖累了GDP增速1.2-1.5个百分点，而“微刺激”措施只抵消了其中的一部分。2015年房地产建设活动放缓仍会拖累GDP增速1.5个百分点左右。

如何对冲房地产下滑的风险，汪涛称，决策层将加快推进有利于增长的服务业改革并扩大社保覆盖范围，以促进服务业消费和投资。房地产下滑还会倒逼地方政府融资、资本市场和国企重组等领域的改革步伐加快。

但2015年GDP增速预测面临的最大下行风险来自房地产下滑幅度超预期，以及政策支持效果弱于预期。

城镇化人口增速放缓 导致房地产市场需求不足

最近，我们分析了各城市的人口数据发现，多数省会以上城市和重点城市的常住人口净增长呈现明显的下降趋势。4个一线城市中，北京市2000-2010年年均常住人口净增长60.4万人，2010-2013年下降为51.2万人，上海市由前10年的年均62.8万人下降到后3年的年均37.7万人。广州、深圳由年均30万人左右分别下降到个位数，几乎接近自然增长率。由此可见，这几年超大型城市的人口吸引力都在趋于下降。

此外，我们还分析了18个重点的省会城市和部分直辖市（包括沿海地区、东部和中部，部分西部地区），除了天津、沈阳、石家庄、重庆、郑州外，其它城市常住人口净增长都是下降的，下降幅度普遍超过50%，最低的如杭州市从2000-2010年的年均18.2万人下降到2010-2013年的年均4.7万人。

14个发达的省辖市中（包括江苏、浙江、广东、福建、山东、河南）也有13个城市常住人口净增长下降，下降幅度与上述省会城市基本相当。有的城市常住人口净增长速度已经接近自然增长率了。常住人口唯一增长的泰州市后三年年均增长仅仅5147。

究其原因，一方面，城市吸纳农村人口的能力在减弱，首先是这些城市的工业发展已经到了“天花板”，传统产业转型困难，新兴产业难以兴起，产能过剩、土地与环保约束、反腐也部分影响了一些地区招商引资的担当和力度，我们现在已经比较少地看见大型企业落户开发区的新闻报道，沿海发达地区的工业增加值甚至低于中西部地区。没有工业，就少了吸纳农村人口的蓄水池。连上述这些发达城市的吸引人口的能力都在下降，其它城市就更难吸引农村人口了。

另一方面，城市第三产业发展滞后，律师行业不发达，中介组织发展不起来，中低收入家庭购买力不足，消费增长不快，商业设施建设就相对落后，服务业发展速度也很缓慢，很多城市依然是“白天城市”，也影响了农村人口进入城市的就业与生存。当然，沿海城市城镇化率水平已经较高也是其中的另一因素。

增量人口不足，存量人口只是自然增长，而计划生育又导致自然增长率偏低，没有了人口增长，需求也就弱化了。

这也就是为什么我们看到很多城市住房市场出现明显的供大于求的需求不足。近十几年，人口城镇化率每年提升约1%，但城市住房建设速度每年增长约5%，仅靠存量人口消化住房的增长是明显缺乏持久性的，很多城市中有很多住户拥有多套住房，但在缺乏外来增量人口的情况下，住房需求难以持续增长。

以人为核心的城镇化至今仍未落到实地，城市缺乏吸引力，而农村人口缺乏进城生存与发展的资本和技能，这是当前真正制约城镇化发展的关键所在。

本文作者介绍：欧阳捷，主张前瞻解析，用数据说话，与身份无关。现任新城控股集团有限公司（1030.Hk）高级副总裁，同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。